Beendigung des Mietverhältnisses
In der Praxis stellt sich regelmäßig die Frage, wann und wie ein bestehendes Mietverhältnis beendet werden kann. Die wahrscheinlich am häufigsten gewählte Form den Mietvertrag zu beenden ist, die Kündigung zu erklären. Das gilt zumindest dann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen wurde, der auf unbestimmte Zeit läuft (Dauerschuldverhältnis). Dabei ist wichtig, dass die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten wird. Diese liegt bei einem Mietvertrag bei drei Monaten (bei gewerbliche genutzten Räumlichkeiten verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist auf sechs Monate).
Es kann jedoch im Vertrag vereinbart werden, dass diese Kündigungsfrist länger als drei Monate betragen soll. Der Mieter kann den Mietvertrag durch eine schriftliche Erklärung kündigen, während eine Vermieterkündigung durch ein spezielles Formular ausgesprochen werden muss. Wird dieses Kündigungsformular nicht verwendet, so ist die Kündigung durch den Vermieter nichtig. Außerdem bedarf es bei der Vermieterkündigung einem Kündigungsgrund. Ein solcher Grund kann beispielsweise Zahlungsrückstand oder Eigenbedarf sein.
Befristeter Mietvertrag & Tod des Mieters oder Vermieters
Sollten Sie einen zeitlich befristeten Mietvertrag geschlossen haben, so ist dieser automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer als beendet zu betrachten. Eine Kündigung muss dann nicht explizit erklärt werden. Die Befristung muss Bestandteil des Mietvertrags geworden sein, welcher von beiden Parteien akzeptiert wurde. Verstirbt der Mieter, so ist der Mietvertrag nicht automatisch beendet. Die Erben haben ein so genanntes Sonderkündigungsrecht nach Art. 266i OR. Für den Fall, dass der Vermieter verstirbt, übernehmen die Erben die Immobilie und treten ohne Einschränkungen in das Mietverhältnis ein. Es muss also kein neuer Vertrag erstellt und unterzeichnet werden.
Einfacher Mietvertrag – was taugen Muster?
Im Internet findet man zahlreiche Muster und Vorlagen für einen einfachen Mietvertrag in der Schweiz. Diese Mietvertrag Muster sind für den Einsatz im Alltag nur bedingt geeignet, da die individuelle Lebenssituation von Vermieter und Mieter unterschiedliche Verabredungen bzw. Formulierungen benötigen. Ein einfacher Mietvertrag kann genutzt werden, um sich einen Überblick über die wesentlichen Vertragspunkte zu schaffen. Jedoch sollten Sie niemals ein Muster oder eine Vorlage ungeprüft übernehmen. Das Risiko, dass dort etwas steht, was Sie gar nicht möchten, ist immens und kann auf rechtlicher Seite fatale Folgen alle Parteien haben.
Mustermietverträge im Kanton – Mietvertrag Luzern
Der Hauseigentümerverband (HEV) und Mieterinnen- und Mieterverband (MV) des Kantons Luzern haben erst 2021 einen offiziellen Mustermietvertrag bereitgestellt. Dieser basiert auf dem Luzerner Muster aus 2010, welches durch Experten überarbeitet wurde. Der Fokus liegt darauf, dass es zu einem fairen Vertragskonstrukt für Vermieter und Mieter kommt. Jedoch gilt auch hier, dass dieses Muster im Einzelfall angepasst werden muss/kann. Luzern ist einer der Vorreiter, wenn es um das Bereitstellen eines offiziellen Mustermietvertrags geht. Aber was hat sich im Vertrag von 2021 verändert?
- Raum für individuelle Absprachen zwischen den Parteien
- Außerordentliche Kündigung nun auch in der Monatsmitte möglich
- Kündigungstermine sind in jedem Monat vorgesehen – ausgenommen Dezember
- Die Berechnung des Mietzinses wurde vereinfacht und transparenter gestaltet (z.B. Zusammensetzung der Mietnebenkosten)
- Bauliche Veränderungen müssen dem Mieter 60 Tage im Voraus angekündigt werden
- Eine digitale Wohnungsabnahme ist nun möglich