Mietvertrag § Rechtslage, Arten & Leistungspflicht

Mietverträge sind allgegenwärtig und immer dann, wenn Sie eine Sache, die in fremden Eigentum steht, selbst nutzen möchten, könnte ein solcher Vertrag für Sie in Betracht kommen. Neben dem Mieten von Wohnfläche ist auch das Mieten von beweglichen Sachen ein praktisch relevanter Anwendungsfall eines Mietvertrages. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Mietvertrag genau ist, welche Leistungspflichten aus ihm erwachsen und welche Regelungen der Gesetzgeber für Mietverhältnisse vorgesehen hat.

Das Wichtigste in Kürze
Der Mietvertrag entsteht nach Art. 253 OR und ist ein Schuldverhältnis.
Vertragsparteien sind Mieter und Vermieter, während Vertragsgegenstand die Mietsache und der Mietzins sind.
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache überlassen und der Mieter muss dem Vermieter dafür den Mietzins zahlen.
Es gibt keine gesetzlichen Formvorschriften, wobei die Schriftform empfehlenswert bzw. üblich ist.
Der Mietvertrag endet entweder nach Ablauf der Vertragsdauer oder durch Kündigung.
Die Kündigungsfrist beläuft sich in der Regel auf drei Monate.

Rechtslage zum Mietvertrag

Der Mietvertrag ist neben dem Kaufvertrag der im Alltag am häufigsten vorkommende Vertrag in der Schweiz. Das Gesetz selbst gibt durch eine sogenannte Legaldefinition Aufschluss darüber, was der Mietvertrag genau besagt. Diese Definition finden Sie in Art. 253 OR (Obligationenrecht – ein Teil des Schweizerischen Zivilgesetzbuches).

Dort steht, dass sich durch den Mietvertrag der Vermieter verpflichtet die Mietsache dem Mieter zum Gebrauch zu überlassen. Auf der anderen Seite muss der Mieter dem Vermieter dafür einen Mietzins leisten. Es handelt sich also insgesamt um ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis.

In der Praxis wird häufig ein Mietvertrag über eine Wohnung oder ein Haus geschlossen. Neben diesem typischen Anwendungsfall ist es jedoch auch möglich, dass andere, bewegliche Sachen vermietet werden – zum Beispiel ein Auto oder eine Maschine. Auch bei dieser Art von Vertrag gilt der Grundsatz des Art. 1 OR: Das Schuldverhältnis kommt durch die Abgabe von zwei übereinstimmenden Willenserklärungen zustande. Das bedeutet, dass der Mietvertrag erst dann wirksam geschlossen wurde, wenn Vermieter und Mieter sich geeinigt haben.

Vertragsparteien bei Mietverträgen

Ähnlich wie der Immobilienkaufvertrag ist der Mietvertrag ist ein “zweiseitiger” Vertrag, der zwischen mindestens zwei Parteien geschlossen wird. Auf der einen Seite gibt es den Mieter und auf der anderen Seite den Vermieter. Der Mietvertrag begründet für beide Parteien eine Leistungspflicht, die erfüllt werden muss. Der Vermieter muss die Mietsache im vereinbarten Zustand übergeben und erhalten. Der Käufer / Mieter hat den vereinbarten Mietzins (einfacher: Miete) zu zahlen und gleichzeitig die Nebenkosten zu tragen. Wichtig ist, dass die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geschäftsfähig sind. Das ist regelmäßig der Fall, wenn die Personen mindestens 18 Jahre alt sind und frei / vernünftig entscheiden können (liegt beispielsweise bei geistiger Behinderung oder Rausch nicht vor).

Gesetzliche Regelungen über den Mietvertrag

Diese Willenserklärungen müssen sich auf die sogenannten “essentialia negotii” beziehen. Das sind die wesentlichen Vertragspunkte, die zwingend vor dem Vertragsschluss geklärt sein müssen. Bei einem Mietvertrag geht die Rechtswissenschaft davon aus, dass zumindest Vertragsparteien, Mietsache und Mietzins bestimmte sein müssen. Die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag finden Sie in Art. 253 bis 273c OR. Wie bei allen Verträgen ist auch hier der allgemeine Teil des Schuldrechts anwendbar. Die Regelungen aus dem allgemeinen Teil gelten für alle Schuldverhältnisse gleichermaßen – sofern keine Bestimmung aus dem besonderen Teil etwas Anderes bestimmt.

Arten von Mietverträgen

Das Schweizerische Recht kennt unterschiedliche Arten von Mietverträgen, die in verschiedenen Situation zur Anwendung kommen. Man unterscheidet die Arten der Mietverträge entweder nach den Vertragsparteien oder der Nutzung der Mietsache. Je nach Verwendungszweck der Mietsache gelten unterschiedliche gesetzliche Vorschriften für das Mietverhältnis. Die bekanntesten Formen der Miete in der Schweiz sind:

Einfache Miete: Mietvertrag zwischen einem Mieter und einem Vermieter
Gemeinsame Miete: Mietvertrag mit mehreren Personen pro Partei
Untermiete: Mietvertrag zwischen Mieter (Nichteigentümer) und dritter Person
Wohnraummiete: Miete, bei der die Mietsache als “Wohnung” genutzt werden soll / darf.
Geschäftsraummiete: Miete, bei der die Mietsache zu gewerblichen Zwecken verwendet wird. Entscheidend ist die Ausübung der beruflichen Tätigkeit
Gemischter Gebrauch: Miete, bei der die Mietsache sowohl als Wohnung, als auch als gewerblich genutzt wird

Leistungspflichten eines Mietvertrags

Man unterscheidet hinsichtlich der Leistungspflichten in Hauptleistungspflichten und Nebenleistungspflichten. Die Hauptleistungspflichten sind die grundlegenden Rechtsfolge, die aus einem Mietvertrag erwachsen. Währenddessen können Nebenleistungspflichten individuell im Vertrag geregelt werden oder sich aus gesetzlichen Bestimmungen ergeben. Im Fall eines Mietvertrags gestaltet sich die Rechtslage wie folgt:

Hauptleistungspflichten

Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Das steht in Art. 256 OR. Das bedeutet, dass die Mietsache nicht nur übergeben werden muss, sondern dass auch Reparaturen regelmäßig durch den Vermieter durchgeführt werden müssen. Der Mieter ist verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen – siehe dazu Art. 257 OR.

Nebenleistungspflichten

Die Nebenleistungspflichten sind individuell zu bestimmen. Beispielsweise kann eine Nebenpflicht des Mieters darin bestehen, dass dieser eine Privathaftpflichtversicherung für Schäden an der Mietsache abschließen muss. Weiterhin ergibt sich bei Mietverträgen aus Art. 257g eine Meldepflicht. Demnach muss der Mieter Schäden an der Mietsache dem Vermieter unverzüglich melden. Sollten die Parteien Haupt- oder Nebenleistungspflichten des Vertrags verletzen, so kann ein Anspruch auf Schadensersatz bzw. auf Beseitigung gemäß Art. 258 ff. OR entstehen.

Abgrenzung zu anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen

Neben dem klassischen Mietvertrag kennt das Schweizer Recht noch weitere Gebrauchsüberlassungsverhältnisse. Deshalb stellt sich in einigen Fällen die Frage, ob der Mietvertrag oder doch eine andere Vertragsform für den individuellen Fall einschlägig ist. Teilweise ist die Abgrenzung zwischen den Vertragstypen nicht ganz einfach bzw. eindeutig. Deshalb stellen wir Ihnen im Folgenden die klassischen Alternativen zum Mietvertrag vor und erörtern, wann diese zur Anwendung kommen können:

Pacht im Sinne eines Pachtvertrags

Der Pachtvertrag ist in Art. 275 ff. OR geregelt. Ob ein Miet- oder Pachtvertrag vorliegt, hängt von der vereinbarten Verwendung der Mietsache ab. Soll durch die Sache ein Ertrag erzielt werden, so liegt eine Pacht vor. Klassisches Beispiel: Der A pachtet von B ein landwirtschaftlich zu nutzendes Feld mittels eines Pachtvertrag für eine Landwirtschaft und baut dort Mais an, um ihn schließlich zu verkaufen. Die Pacht bezieht sich sowohl auf körperliche Gegenstände, als auch auf mit dem Pachtobjekt einhergehende Rechte. Bei der Pacht hat der “Mieter” eine Nutzungspflicht, während bei einem Mietvertrag lediglich ein Nutzungsrecht vereinbart wird.

Leihe im Sinne eines Leihvertrags

Die Leihe ist der Miete ebenfalls ähnlich und wird in Art. 305 OR geregelt. Durch den Gebrauchsleihvertrag verpflichtet sich der Verleiher, dem Entleiher eine Sache zu unentgeltlichem Gebrauch zu überlassen. Der Entleiher muss die Sache nach dem Gebrauch an den Verleiher zurückgeben. Der wesentliche Unterschied zwischen Mietvertrag und Leihvertrag ist die Unentgeltlichkeit der Leihe.

Leasing im Sinne eines Leasingvertrags

Die Abgrenzung zwischen Leasing- und Mietvertrag ist nicht immer einfach bzw. eindeutig. Grundsätzlich kann man sagen, dass beim Leasing neben der reinen Gebrauchsüberlassung auch zusätzliche Dienstleistungen vereinbart werden. Bei einem Auto ist dementsprechend häufig die Pflege, Wartung / Instandhaltung inbegriffen (Leasing). Außerdem hat der Leasingnehmer nach dem zeitlichen Ablauf des Leasingvertrags häufig die Möglichkeit die Sache zu kaufen. Bei einem Mietvertrag ist ein solches Kaufrecht nicht vorgesehen.

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Formvorschriften des Mietvertrags – ist ein mündlicher Mietvertrag möglich?

Der Gesetzgeber sieht für den Abschluss eines Mietvertrags keine speziellen Formvorschriften vor. Das bedeutet, dass Sie theoretisch eine mündliche Vereinbarung treffen können. Dieser mündliche Mietvertrag ist ebenso wirksam wie ein Schriftlicher. In der Praxis ist es jedoch empfehlenswert, einen schriftlichen Mietvertrag auszuarbeiten. So sind die Vereinbarungen fixiert und können im Zweifel leicht durch die Parteien bewiesen werden.

Sollte der Vermieter oder Mieter ein Gestaltungsrecht ausüben, so ist gesetzlich die Schriftform vorgeschrieben. Ein Gestaltungsrecht in Bezug auf einen Mietvertrag kann beispielsweise eine Mieterhöhung oder Kündigung sein. Außerdem gilt es zu beachten, dass nach Art. 270 Abs. 2 OR die Kantone bestimmte Formulare bei Abschluss eines Mietvertrags vorschreiben – hier geht es speziell um Fälle, in welchen Wohnungsmangel vorliegt.

Anwendungsfälle im Alltag

Der erste Gedanke, der einem kommt, wenn man Mietvertrag hört, ist der Vertrag, der zwischen Mieter und Vermieter über eine Wohnung geschlossen wird. In der Praxis unterscheidet man bei der Vermietung von Immobilien zwischen der klassischen Wohnraumvermietung (privat) und der Geschäftsraumvermietung über einen Geschäftsraummietvertrag (gewerblich) – zum Beispiel dann, wenn es um eine Fläche geht, die anschließend als Ladenlokal genutzt werden soll.

Beachten Sie...

Mietverträge beziehen sich in der Schweiz jedoch nicht nur auf Immobilien. Auch bewegliche Sachen können durch einen Mietvertrag zum Gebrauch überlassen werden. So ist es üblich, dass beim Anmieten eines Autos oder eines Fahrrads ebenfalls ein Mietvertrag geschlossen wird.

Beendigung des Mietverhältnisses

In der Praxis stellt sich regelmäßig die Frage, wann und wie ein bestehendes Mietverhältnis beendet werden kann. Die wahrscheinlich am häufigsten gewählte Form den Mietvertrag zu beenden ist, die Kündigung zu erklären. Das gilt zumindest dann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen wurde, der auf unbestimmte Zeit läuft (Dauerschuldverhältnis). Dabei ist wichtig, dass die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten wird. Diese liegt bei einem Mietvertrag bei drei Monaten (bei gewerbliche genutzten Räumlichkeiten verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist auf sechs Monate).

Es kann jedoch im Vertrag vereinbart werden, dass diese Kündigungsfrist länger als drei Monate betragen soll. Der Mieter kann den Mietvertrag durch eine schriftliche Erklärung kündigen, während eine Vermieterkündigung durch ein spezielles Formular ausgesprochen werden muss. Wird dieses Kündigungsformular nicht verwendet, so ist die Kündigung durch den Vermieter nichtig. Außerdem bedarf es bei der Vermieterkündigung einem Kündigungsgrund. Ein solcher Grund kann beispielsweise Zahlungsrückstand oder Eigenbedarf sein.

Befristeter Mietvertrag & Tod des Mieters oder Vermieters

Sollten Sie einen zeitlich befristeten Mietvertrag geschlossen haben, so ist dieser automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer als beendet zu betrachten. Eine Kündigung muss dann nicht explizit erklärt werden. Die Befristung muss Bestandteil des Mietvertrags geworden sein, welcher von beiden Parteien akzeptiert wurde. Verstirbt der Mieter, so ist der Mietvertrag nicht automatisch beendet. Die Erben haben ein so genanntes Sonderkündigungsrecht nach Art. 266i OR. Für den Fall, dass der Vermieter verstirbt, übernehmen die Erben die Immobilie und treten ohne Einschränkungen in das Mietverhältnis ein. Es muss also kein neuer Vertrag erstellt und unterzeichnet werden.

Einfacher Mietvertrag – was taugen Muster?

Im Internet findet man zahlreiche Muster und Vorlagen für einen einfachen Mietvertrag in der Schweiz. Diese Mietvertrag Muster sind für den Einsatz im Alltag nur bedingt geeignet, da die individuelle Lebenssituation von Vermieter und Mieter unterschiedliche Verabredungen bzw. Formulierungen benötigen. Ein einfacher Mietvertrag kann genutzt werden, um sich einen Überblick über die wesentlichen Vertragspunkte zu schaffen. Jedoch sollten Sie niemals ein Muster oder eine Vorlage ungeprüft übernehmen. Das Risiko, dass dort etwas steht, was Sie gar nicht möchten, ist immens und kann auf rechtlicher Seite fatale Folgen alle Parteien haben.

Mustermietverträge im Kanton – Mietvertrag Luzern

Der Hauseigentümerverband (HEV) und Mieterinnen- und Mieterverband (MV) des Kantons Luzern haben erst 2021 einen offiziellen Mustermietvertrag bereitgestellt. Dieser basiert auf dem Luzerner Muster aus 2010, welches durch Experten überarbeitet wurde. Der Fokus liegt darauf, dass es zu einem fairen Vertragskonstrukt für Vermieter und Mieter kommt. Jedoch gilt auch hier, dass dieses Muster im Einzelfall angepasst werden muss/kann. Luzern ist einer der Vorreiter, wenn es um das Bereitstellen eines offiziellen Mustermietvertrags geht. Aber was hat sich im Vertrag von 2021 verändert?

Raum für individuelle Absprachen zwischen den Parteien
Außerordentliche Kündigung nun auch in der Monatsmitte möglich
Kündigungstermine sind in jedem Monat vorgesehen – ausgenommen Dezember
Die Berechnung des Mietzinses wurde vereinfacht und transparenter gestaltet (z.B. Zusammensetzung der Mietnebenkosten)
Bauliche Veränderungen müssen dem Mieter 60 Tage im Voraus angekündigt werden
Eine digitale Wohnungsabnahme ist nun möglich

Wichtig:

Der Wechseln zu diesem Mietvertrag Luzerns ist zwar nicht verpflichtend, aber laut der Verbände empfehlenswert. Wenden Sie sich - als Vermieter oder Mieter - an Ihren Verband, um mehr Informationen zu diesem Thema zu erhalten.

Mietvertrag Kosten

Beim Abschluss eines Mietvertrags entstehen grundsätzlich keine Kosten. Es kann jedoch Sinn machen, einen Anwalt einzuschalten, der wiederum den Mietvertrag prüft oder die Rechtslage bei Mietstreitigkeiten aufdeckt. Für den Vermieter können beispielsweise dann Kosten entstehen, wenn ein Anwalt beauftragt wird, einen Mustermietvertrag zu erstellen, der anschließend als Mietvertrag für alle Parteien eines Mehrparteienhauses genutzt wird. Beim Mieten von Gewerberäumen ist eine anwaltliche Prüfung meist sinnvoll. Die Mietvertrag Kosten sind also regelmäßig die angefallenen Anwaltskosten. Wie hoch diese sind, hängt von Umfang bzw. Aufwand der Prüfung ab.

Wie kann ein Anwalt beim Mietvertrag helfen?

Ein Mietvertrag ist meist auf eine lange Laufzeit ausgelegt und dementsprechend eindeutig sollten die vertraglichen Regelungen sein. Ein Mietvertrag kann regelmäßig auch ohne Anwalt geschlossen werden. Sollte es jedoch spezielle Anforderungen oder besondere Umstände geben, ist es ratsam, sich anwaltlich beraten zu lassen. Dabei zeigt Ihnen Ihr Anwalt für Vertragsrecht mögliche Klauseln auf und deckt auf, was genau gilt, wenn der Vertrag keine näheren Bestimmungen vorsieht. Aber auch dann, wenn es zu Mietstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt, kann ein Anwalt helfen die Rechtslage aufzudecken und etwaige Ansprüche durchzusetzen. Werden allgemeine Geschäftsbedingungen angewendet, sollten Sie diese AGB prüfen lassen.

Ein Mietstreit kann beispielsweise dann entstehen, wenn der Vermieter die Kündigung eines Mieters nicht akzeptieren möchte. Sollten Sie einen Anwalt für Mietrecht bzw. Vertragsrecht benötigen, raten wir Ihnen dazu, unsere praktische Anwalts-Suchfunktion zu nutzen. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Anwälte in Ihrer Nähe. Vereinbaren Sie heute kostenlos einen Termin für eine unverbindliche Erstberatung.

Fragen zum Thema Mietvertrag?

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FAQ: Mietvertrag

Wie lange ist ein Mietvertrag wirksam?

Ein Mietvertrag kann in der Schweiz unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Das regelt der Art. 255 OR. Bei einer Befristung endet das Mietverhältnis automatisch bei Ablauf der Frist. Bei unbefristeten Mietverhältnissen bedarf es einer Kündigung mit festgelegten (vereinbarten bzw. gesetzlich vorgeschriebenen) Fristen. Andernfalls läuft das Mietverhältnis stets weiter. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietverträgen liegt in der Schweiz regelmässig bei drei Monaten.

Kann man einen Mietvertrag ohne Frist kündigen?

Sofern der Mietvertrag keine anderweitige Regelung vorsieht, kann der Vermieter auf die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist bestehen. Ein früherer Auszug ist jedoch dann möglich, wenn der Mieter dem Vermieter einen gleichwertigen Nachmieter anbieten kann. So kann ein Leerstand verhindert werden. Es ist empfehlenswert mehrere Nachmieter vorzuschlagen, falls jemand abspringt. Dazu muss das Formular zur Meldung von Nachmietern ausgefüllt werden. Damit es sich um einen tauglichen Nachmieter handelt, muss dieser zahlungsfähig und zumutbar sein. Dazu zählt auch, dass der Nachmieter den bestehenden Vertrag mit den gleichen Bedingungen übernehmen möchte.

Darf der Vermieter die Wohnung betreten?

Die eigene Wohnung geniesst einen umfangreichen rechtlichen Schutz, weshalb der Vermieter nicht einfach bzw. grundlos eindringen darf. Die gesetzliche Grundlage findet sich in Art. 257h OR. Demnach ist der Vermieter nur zum Zutritt berechtigt, wenn dieser für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. In der Praxis sollten sich die Parteien jedoch über den Zutritt verständigen. Das beugt unnötigen Streitigkeiten vor.

Quellenangaben

Ein Beitrag der Vertragsrecht-Redaktion

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