Mietvertrag für eine Garage § Rechtslage, Inhalt & mehr

Das banal anmutende Thema Mietvertrag für eine Garage erweist sich in der Rechtspraxis als komplex und anspruchsvoll. Es kommt auf die Feinheiten mietrechtlicher Bestimmungen an, wobei diese einen enormen Einfluss auf die Rechtslage im Einzelfall haben. In diesem Beitrag erfahren Sie, was es allgemein zum Mietvertrag für Garagen zu wissen gibt, welche rechtlichen Normen gelten, welche Auswirkungen ein gemeinsamer hat und welche Bestimmungen bezüglich Kündigung, Schäden, Nutzung und Instandhaltung einschlägig sind.

Das Wichtigste in Kürze
Beim Garagenmietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag bzw. ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis.
Die Rechtslage richtet sich danach, ob die Garage Bestandteil einer Wohnraummiete (gemeinsamer Mietvertrag) ist oder nicht.
Bei gemeinsamen Mietverträgen gelten die mietrechtlichen Schutzbestimmungen (Mieterhöhungen, Kündigungsfristen etc.).
Einzelner Mietvertrag für Garagen muss individuell und detailliert ausgearbeitet werden - mietrechtliche Regelungen gelten nur eingeschränkt.
Die Garage darf in der Regel nur zweckbestimmt genutzt werden: Abstellen von KFZ, Fahrrädern, Zubehör und anderen Kraftfahrzeugen.

Rechtsgrundlage zum Mietvertrag für eine Garage

Der Mietvertrag wird in den Artikeln 253 bis 273c OR geregelt und es handelt sich um Schuldverhältnis zwischen mindestens zwei Vertragsparteien – Mieter und Vermieter. Da es sich wie beim Pachtvertrag um ein sogenanntes Gebrauchsüberlassungsverhältnis handelt, muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch überlassen.

Dafür kann der Vermieter die Zahlung des vereinbarten Mietzinses verlangen (Hauptleistungspflichten gem. Art. 253 OR). Der Mietvertrag für eine Garage entsteht – wie alle Schuldverhältnisse – gem. Art. 1 OR durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen.

Die wesentlichen Vertragspunkte bei der Miete sind:

Vertragsparteien: Wer ist Mieter / Vermieter?
Gegenstand: Mietobjekt – hier Garage bzw. Garagen
Gegenleistung: Mietzins für die Garage + tatsächliche Nebenkosten

Da in der Schweiz Vertragsfreiheit herrscht, können die Vertragsparteien den Mietvertrag für eine Garage beliebig ausgestalten und frei abschließen. Das Gesetz bestimmt keine besonderen Formvorschriften, sodass sich mündlich, konkludent oder schriftlich geeinigt werden kann. In der Praxis sollte jedoch auch der Garagenmietvertrag schriftlich fixiert werden. Durch die Schriftform lassen sich die Vertragsbedingungen im Nachgang eindeutig beweisen.

Definition & Bedeutung des Garagenmietvertrags

Bei Mietverträgen kann es sich nicht nur um die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen handeln. Auch andere Räumlichkeiten und bewegliche Sachen (zum Beispiel Autos) können durch einen Mietvertrag im Sinne des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) zum Gebrauch überlassen werden. Ein verbreiteter “Sonderfall” der Miete liegt vor, wenn eine Garage angemietet wird. Autoabstellplätze bzw. Parkplätze sind vor allem in den Städten rar und Garagen sind daher für Autobesitzer sehr praktisch.

Der “Garagenmietvertrag” beinhaltet als Mietobjekt eine Garage, die vom Mieter zum Abstellen eines Fahrzeuges genutzt werden darf. Dafür muss der Mieter der Garage einen vereinbarten Mietzins an den Garageneigentümer (Vermieter) zahlen und Nebenkosten wie Stromkosten übernehmen. Die Nebenkosten bei Mietverträgen für eine Garage sind deutlich geringer als bei Wohnraumvermietungen, da keine Müllgebühren und ähnliches anfallen.

Möglichkeiten des Mietvertrags für eine Garage

Bei Mietverträgen für eine Garage muss zwischen zwei Möglichkeiten unterschieden werden. Entweder wird ein gemeinsamer Mietvertrag für die Wohnung und Garage geschlossen oder der Garagenmietvertrag besteht unabhängig vom Wohnraum des Mieters.

Nebenkosten bei Garagenmiete

Auch wenn die Nebenkosten bei der Miete einer Garage relativ gering sind, muss geklärt werden, wer diese trägt. Die Nebenkosten fallen für die gesamte Liegenschaft an (bspw. Garagen-Park) und werden anteilig auf die Mieter umgelegt. Kostenfaktoren wie Wasser- und Heizkosten entfallen bei Garagen, sodass lediglich die Stromkosten zu decken sind. Es gilt, dass der Mieter die Betriebs- bzw. Nebenkosten zahlen muss, die im Mietvertrag Garage vereinbart wurden.

Mietvertragsvarianten für eine Garage

In der Praxis gibt es – wie gesagt – zwei Fallgruppen, die unterschieden werden müssen. Es ist nämlich häufig so, dass die Garage als Autoabstellplatz Teil des Mietvertrages wird, den Sie für Ihren Wohnraum unterzeichnet haben. Nur wenn Sie die Garage einzeln und unabhängig von Ihrer Wohnung anmieten, wird ein Mietvertrag erstellt, der sich nur auf die Garage bzw. Garagen bezieht. Gemeinsamer Mietvertrag und einzelner Mietvertrag haben jeweils ihre Vor- und Nachteile, wobei Sie die rechtlichen Auswirkungen in jedem Fall kennen sollten:

Gemeinsamer Mietvertrag für Wohnung und Garage

Ist die Garage Bestandteil eines Wohnraummietvertrages, dann gelten die mietrechtlichen Schutzbestimmungen des Schweizerischen Zivilrechts nicht nur für Ihre Wohnung, sondern auch für die Garage. Bedeutet: die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Auch die Bestimmungen zu Mieterhöhungen müssen beachtet werden und es gelten die im Gesetz normierten Kündigungsgründe. Eine Teilkündigung ist nur dann erlaubt, wenn sich Vermieter und Mieter einigen können. Eine Mieterhöhung, die sich alleine auf die Garage bezieht, ist ebenfalls nicht möglich. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt für Garage und Wohnung. Wurde ein befristeter Mietvertrag geschlossen, endet das Gebrauchsüberlassungsverhältnis für Wohnung und Garage mit dem Verstreichen der Frist.

Weiterhin ist es – für Mieter und Vermieter – nicht möglich, die Mietobjekte einzeln zu kündigen. Wenn Sie den Mietvertrag für eine Garage kündigen möchten, dann bezieht sich die Kündigung stets auch auf die dazugehörige Wohnung. Instandhaltungsarbeiten an der Garage müssen in diesem Fall grundsätzlich vom Vermieter geleistet werden. Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn im Mietvertrag anderweitige Bestimmungen vereinbart wurden – beispielsweise Klausel zu Schönheitsreparaturen.

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Einzelner Mietvertrag für eine Garage

Der entscheidende Unterschied bei einem gesonderten Mietvertrag für eine Garage ist, dass es sich dann nicht um eine Miete von Wohnraum handelt. Folglich finden die Schutzbestimmungen des Mietrechts hier keine Anwendung. Umso genauer ist auf die Gestaltung des Vertrags über die Garage zu achten. Es ist den Vertragsparteien möglich, eine kürzere Kündigungsfrist festzulegen. Auch eine Kündigung ohne Grund ist zulässig, sofern vertraglich keine anderweitigen Bestimmungen getroffen wurden. Der Vorteil von einem unabhängigen Mietvertrag für Garagen ist, dass die Parteien flexibler agieren können. Gleichzeitig bedeutet diese Flexibilität eine gewisse “Unsicherheit” für beide Seiten.

Wichtig:

Auch wenn bei einem einzelnen Mietvertrag für eine Garage die mietrechtlichen Bestimmungen nur teilweise anwendbar sind, gilt der Grundsatz, dass die Instandhaltung Vermietersache ist. Im Vertrag kann jedoch festgelegt werden, dass spezielle Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zu erledigen sind.

Inhalte des Mietvertrags für Garagen

Im Internet gibt es mittlerweile unzählige Vorlagen / Muster für den Mietvertrag für eine Garage. Doch bei solchen Musterverträgen ist stets Vorsicht geboten. Es handelt sich – wie es der Name schon sagt – nur um Vorlagen, die in jedem Fall auf Ihre Situation abgestimmt werden müssen. Solche Vorlagen einfach auszufüllen und zu übernehmen, birgt große Risiken und kann erhebliche Rechtsfolgen nach sich ziehen. Ihr Mietvertrag für eine Garage sollte stets individuell angepasst und nach den Wünschen der Vertragsparteien ausgestaltet werden. Die Mietvertragsmuster für Garagen eignen sich jedoch gut, um sich einen groben Überblick über den Aufbau und die Inhalte zu verschaffen. Typische Inhalte von Mietverträgen für eine Garage oder mehrere Garagen sind (nicht abschließende Auflistung):

Vertragsparteien: Name + Anschrift von Mieter und Vermieter
Mietobjekt: Anschrift + genauere Bestimmung (z.B. Garagen-Nummer)
Mietbeginn: genaues Datum
Mietdauer: unbefristet oder befristet?
Mietzins: Höhe + Fälligkeit / Zahlungsfristen + Folgen von Zahlungsverzug
Kündigungsbestimmungen: Form + Frist
Nebenkosten: Wer zahlt? Was gehört dazu? Wie wird abgerechnet?
Kaution: Höhe + Termin + Rückzahlung
Anzahl der Schlüssel + Zustand der Garage zum Mietbeginn
Regelungen über Schönheitsreparaturen etc.

Nutzung der Garage und Haftung bei Schäden

In den meisten Verträgen wird der Nutzungszweck der Garage explizit geregelt. Eine Garage darf demnach nur zum Abstellen des Autos, Fahrrädern und anderen Verkehrsmitteln genutzt werden. Auch zugehörige Gegenstände wie Reifen dürfen in der Garage eingelagert werden. Lärm- und verschmutzungsarme Arbeiten am eigenen Fahrzeug dürfen in der Regel in der Garage ausgeführt werden. Enthält der Mietvertrag für eine Garage einen solchen Passus, dann ist nur die zweckbestimmte Nutzung erlaubt. Sie dürfen die Garage also nicht dafür nutzen, Möbel einzulagern oder eine Werkstatt einzurichten. Verstoßen Sie als Mieter gegen den vereinbarten Nutzungszweck kann ein Grund für eine Abmahnung oder sogar Kündigung sein.

Wenn es um das Thema Schäden an der Mietsache geht, gilt der Grundsatz, dass solche Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden, auch durch diesen zu beheben sind. Fahren Sie also beispielsweise mit Ihrem Auto gegen eine Kante, so müssen Sie das Mauerwerk reparieren (lassen). Ausnahmsweise haftet der Mieter auch dann, wenn kein Verschulden vorliegt. Das ist beispielsweise dann denkbar, wenn das Auto unbemerkt Öl verliert, welches den Boden der Garage beschädigt.

Schäden bzw. Verschlechterungen, die im Laufe der Zeit durch vertragsgemäßen Gebrauch der Garage entstehen, sind durch den Vermieter zu reparieren. Gibt beispielsweise der Motor den Geist auf, der das Garagentor öffnet, muss er auf Kosten des Vermieters erneuert oder repariert werden. Grundsätzlich können Sie sich merken, dass Instandhaltungsarbeiten, die über 100 CHF kosten, vom Vermieter zu zahlen sind.

Untervermietung einer Garage: zulässig?

Wird eine Wohnung nur mit Garage vermietet, kann es passieren, dass ein Mieter einzieht, der die dazugehörige Garage nicht nutzen kann / möchte – beispielsweise, weil der Mieter kein Auto hat. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob die leerstehende Garage durch den Mieter untervermietet werden darf? Vertragsparteien bei der Untervermietung Garage wären Hauptmieter und “Garagenmieter”. Der Eigentümer der Garage ist nicht involviert.

Eine Untervermietung der Garage ist in nach dem Schweizerischen Recht nur dann erlaubt, wenn der Eigentümer informiert wurde und zugestimmt hat. Verweigert der Eigentümer die Untervermietung, kann der Hauptmieter den Mietvertrag ausserordentlich kündigen (nur bei separatem Garagenmietvertrag). Das außerordentliche Kündigungsrecht steht dem Hauptmieter nicht zu, wenn es sich um einen gemeinsamen Mietvertrag handelt (Wohnraum + Garage).

Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter der Untervermietung nur dann verbieten darf, wenn ein wichtiger Grund das Verbot rechtfertigt. Ein wichtiger Grund kann sein, dass der Untermieter unzumutbar ist. Hat der Eigentümer zugestimmt, kann ein Untermietvertrag abgeschlossen werden. Auch wenn der Untermietzins individuell geregelt werden darf, muss der Hauptmieter darauf achten, dass kein Gewinn erzielt wird. Der Mietzins darf also maximal die dem Hauptmieter entstehenden Kosten decken.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht Sie beim Mietvertrag für eine Garage unterstützen?

Die Rechtslage bei der An- und Vermietung von Garagen ist komplexer, als man das auf den ersten Blick denken würde. Es gelten je nach Art des Mietvertrages (gemeinsam oder einzeln) unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen und die Vertragsparteien haben bei der Vertragsgestaltung relativ großen Spielraum. Ein Anwalt für Vertragsrecht berät Sie im Voraus und zeigt Ihnen die rechtlichen Folgen auf, die durch einen solchen Mietvertrag entstehen können. Ein Anwalt kann auch beim Thema AGB erstellen lassen oder prüfen lassen behilflich sein.

Außerdem kann der Anwalt individuell angepasste Mietverträge prüfen oder aufsetzen. Im Streitfall klärt Ihr Anwalt die Rechtslage auf, ermittelt die tatsächlichen Ansprüche und verhilft Ihnen – vor Gericht oder außergerichtlich – zu Ihrem Recht. Beim Mietvertrag für eine Garage gilt, dass stets auf die Details im Vertrag zu achten ist. Sollten Sie einen Garagenmietvertrag abschließen wollen oder in einem mietrechtlichen Streit stecken, empfehlen wir Ihnen unsere praktische Anwalts-Suchfunktion. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Rechtsanwälte in Ihrer Nähe. Dort können Sie kostenlos noch heute einen unverbindlichen Beratungstermin vereinbaren.

Fragen zum Thema Mietvertrag für eine Garage?

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FAQ: Mietvetrag für eine Garage

Wie ist die Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag für Garagen?

Gibt es einen gemeinsame Mietvertrag für eine Garage und den Wohnraum, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Vertrag für den Wohnraum und die Garage können hier nicht separat bzw. unabhängig gekündigt werden. Die mietrechtlichen Schutzbestimmungen finden Anwendung. Bei einem einzelnen Garagenmietvertrag über eine oder mehrere Garagen dürfen im Vertrag deutlich kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden. Der Spielraum reicht von einem Tag bis hin zu einigen Monaten. Die individuelle Absprache ist entscheidend.

Wie darf der Mieter die Garage nutzen?

Es kommt darauf an, ob eine zweckbestimmte Nutzung vereinbart wurde oder nicht. Im Normalfall legt der Mietvertrag für eine Garage fest, dass dort nur Fahrzeuge, Krafträder, Fahrräder, Zubehör und andere Verkehrsmittel gelagert werden dürfen. Zum Zubehör zählen beispielsweise die Reifen und Reinigungsmittel. Das Abstellen von Möbeln oder sonstigem Hausrat ist in der Regel nicht zulässig. Nur bei einer nicht zweckbestimmten Nutzung der Garage kann der Mieter die Mietsache nach Belieben nutzen – hier können jedoch brandschutzrechtliche Bestimmungen eingreifen und das Lagern von brennbaren Materialien verbieten. Ein Verstoss gegen die vertraglich vereinbarte Zweckbestimmung kann Grund zur Kündigung sein.

Wer haftet für Schäden an der Garage?

Bei einem Garagenmietvertrag muss der Mieter grundsätzlich nur für Schäden haften, die er / sie selbst verursacht hat. Unabhängig davon, ob ein einzelner oder gemeinsamer Mietvertrag vorliegt, sind Instandhaltung und Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters – ausser der Mietvertrag sieht anderweitige Regelungen vor. Typische Verschlechterungen der Garage (zum Beispiel Verschleiss am Garagentor), die während der Mietdauer entstehen, müssen durch den Vermieter beseitigt werden. Die Sache muss stets in einem solchen Zustand sein, dass sie vertragsgemäss genutzt werden kann.

Quellenangaben

Ein Beitrag der Vertragsrecht-Redaktion

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