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Pachtvertrag § Grundlagen, Leistungspflichten & mehr

Der Pachtvertrag ähnelt dem Mietvertrag und es gelten teilweise die gleichen Gesetze. Trotzdem können und müssen Pachtverhältnisse streng abgegrenzt werden und basieren auf eigenen Normen des Obligationenrechts. In diesem Beitrag erfahren Sie, was die Pacht ausmacht, welche Gesetze zu beachten sind, welche Pflichten Pächter und Verpächter haben und inwieweit sich Pacht und Miete unterscheiden.
Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag ist in Art. 275 OR legaldefiniert. Das bedeutet, dass das Gesetz festlegt, was die Pacht ausmacht. Nach dieser Norm ist der Verpächter, der einen Pachtvertrag geschlossen hat, verpflichtet, dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse zu überlassen.

Im Gegenzug für diese Überlassung muss der Pächter einen Pachtzins leisten. Eine Pacht liegt beispielsweise dann vor, wenn ein Schrebergarten gepachtet wird bzw. dieser genutzt wird, um Gemüse anzubauen, welches auf dem Wochenmarkt veräußert (gewerblich) oder selbst konsumiert (privat) wird.

Damit ein Pachtvertrag wirksam entsteht, müssen gem. Art. 1 OR zwei übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben werden. Diese beziehen sich auf die wesentlichen Vertragspunkte, die bei der Pacht wie folgt bestimmt sind:

  • Vertragsparteien (Pächter und Verpächter)
  • Pachtobjekt (Sache oder Recht) + Verwendung des Gutes (bei Geräten, Vieh und Vorräten = Inventaraufnahme gem. Art. 277 OR)
  • Pachtzins (Handhabung der Nebenkosten)

Mit der Zeit haben sich unterschiedliche Arten von Pachtverträgen im Rechtssystem etabliert. Die Unterscheidung erfolgt anhand der Nutzung des Pachtobjekts:

  • Landwirtschaftliche Pacht (Pachtvertrag Landwirtschaft): landwirtschaftliches Gewerbe, landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
  • Hotelpacht: Übernahme des Gebäudes inkl. Betriebsmittel (z.B. Möbel)
  • Gewerbebetriebspacht: Gebrauch von Teilen eines bestehenden Betriebs
  • Unternehmenspacht: Ganzes Unternehmen wird dem Pächter zur Weiterführung / Bewirtschaftung überlassen
  • Viehpacht: Pachtobjekt ist Vieh, was nicht Teil einer landwirtschaftlichen Verpachtung ist
  • Domainpacht: Gebrauchsüberlassung einer Domain / Internetadresse zum Gebrauch

Gesetzliche Grundlagen der Pacht

Da es sich bei der Pacht um ein Schuldverhältnis handelt, sind die spezialgesetzlichen Normen im Schweizerischen Obligationenrecht zu finden. Konkret werden die Bestimmungen in den Artikeln 275 bis 304 OR getroffen. Das Obligationenrecht gehört zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB). Neben diesen Normen finden die Regeln des Schuldrechts AT (Allgemeiner Teil) Anwendung.

Außerdem gilt für Pachtverhältnisse ebenfalls die mietrechtliche Norm des Art. 253b I OR. Dort wird auf die Regelungen zur missbräuchlichen Mietzinsen verwiesen, die auch auf Pachtverträge anwendbar sein sollen. Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke gelten weiterhin die Spezialbestimmungen aus dem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (auch LPG). Diese Normen sind bei kleinen Grundstücken jedoch ausnahmsweise nicht einschlägig.

Vertragsparteien beim Pachtverhältnis: Pächter und Verpächter

Bei einer Pacht handelt es sich um ein sogenanntes synallagmatisches Schuldverhältnis. Das bedeutet, dass beide Vertragsparteien eine gewisse Leistung zu erbringen haben, welche auf Gegenseitigkeit beruht. Bei einem Pachtverhältnis spricht man im Kontext der Vertragsparteien von Pächter und Verpächter. Der Pächter erhält die Pachtsache bzw. das Pachtrecht und muss dafür den vereinbarten Pachtzins an den Verpächter leisten. Der Verpächter ist Eigentümer der Pachtsache bzw. des Pachtrechts und muss diese dem Pächter zum Gebrauch und zur Nutzung überlassen. Es handelt sich also insgesamt um ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis, welches einem Mietvertrag oder Leasingvertrag ähnlich ist.

Leistungspflichten aus dem Pachtvertrag

Kommt ein Schuldverhältnis zustande, so entstehen für die Parteien sogenannte Hauptleistungspflichten und Nebenleistungspflichten. Die Hauptleistungspflichten sind wesentlich für die Erfüllung der Obligation und ergeben sich aus dem Gesetz und der Art des Vertrages. Nebenleistungspflichten können sich ebenfalls aus dem Gesetz ergeben und/oder individuell im Vertrag vereinbart werden. Die Hauptleistungspflichten bei der Pacht sind:

Der Verpächter muss gem. 278 I OR dem Pächter eine Sache oder ein Recht zum Gebrauch überlassen. Die Sache muss jedoch nicht nur überlassen werden, sondern auch zur Nutzung freigegeben werden. Beispiel: eine Kuh wird gepachtet, sodass die erzeugte Milch Eigentum des Pächters wird.

  • Der Pächter muss gem. 281 I OR dem Verpächter den vereinbarten Pachtzins und ggf. anfallende Nebenkosten zahlen.

Ein Beispiel für eine pachtvertragstypische Nebenleistungspflicht ist der Art. 279 OR. Demnach muss der Verpächter grössere Reparaturen auf Verlangen des Pächters auf eigene Kosten vornehmen. Demgegenüber muss der Pächter diese Reparaturen gem. Art. 287 OR dulden, sofern sie notwendig sind, um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache sicherzustellen. Eine weitere Nebenleistungspflicht ist die Sorgfaltspflicht nach Art. 283 OR. So muss der Pächter für die Erhaltung der Ertragsfähigkeit der Pachtsache sorgen.

Folgen bei Verletzung der Haupt- und Nebenleistungspflicht

Sollte eine Haupt- oder Nebenleistungspflicht durch eine Vertragspartei verletzt werden, so kann dies zu einem Anspruch der Gegenpartei auf Schadensersatz bzw. Beseitigung gem. der Art. 258 ff. OR führen. Besonders bei der Pacht ist, dass eine Verletzung von Pflichten durch den Pächter zu einem Kündigungsrecht des Verpächters führt (geregelt in Art. 285 OR).

Abgrenzung zum Mietvertrag

Der Mietvertrag ist dem Pachtvertrag in der Schweiz recht ähnlich, wobei es entscheidende Unterschiede gibt. Das Hauptunterscheidungsmerkmal ist die vereinbarte Verwendung der Sache. Immer dann, wenn durch die Gebrauchsüberlassung der Sache ein Ertrag erzielt werden soll, liegt ein Pachtverhältnis vor. Klassische Beispiele dafür sind die Pachtung eines Gartens, um die Früchte der vorhandenen Obstbäume zu verwerten oder die Pacht eines Restaurants, welches bereits mit Mobiliar ausgestattet ist.

Würde es sich umgekehrt um einen leeren Raum handeln, der vom Restaurantbetreiber auf eigene Kosten umgebaut wird, läge tendenziell ein gewerblicher Mietvertrag vor. Bedeutet konkret: wird das Objekt genutzt, ohne dass ein “natürlicher” Ertrag entsteht, liegt ein Mietverhältnis vor. Beispielsweise dann, wenn ein Auto, ein technisches Gerät oder eine Wohnung vermietet wird. Für Mietverhältnisse gelten teilweise andere Normen, als für die Pacht.

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Formvorschriften für Pachtverhältnisse

Das Gesetz sieht keine speziellen Formvorschriften vor. Das bedeutet, dass ein Pachtvertrag frei zwischen Pächter und Verpächter geschlossen werden darf. Die Einigung über die Entstehung des Schuldverhältnisses kann also mündlich, schriftlich oder konkludent erfolgen. Trotz der Formfreiheit ist ein schriftlicher Pachtvertrag empfehlenswert. Die Schriftform stellt sicher, dass sich die individuellen Vereinbarungen im Streitfall zweifelsfrei beweisen lassen.

Anwendungsfälle bzw. Arten der Pacht im Alltag

Die Pacht ist im Alltag weiter verbreitet, als Sie auf den ersten Blick denken könnten. Es gibt zahlreiche Konstellationen, in welchen eben keine Miete vorliegt. Alle Anwendungsfälle aufzuzählen würde den Rahmen sprengen, sodass hier eine kleine Auswahl an Beispielen aufgeführt ist:

  • Privates Pachtverhältnis über eine zum Obst- und Gemüseanbau nutzbare Gartenanlage in einer Schrebergartensiedlung
  • Gewerbliches Pachtverhältnis über ein Restaurant bzw. Gastronomie (nur dann, wenn Mobiliar und Kundenstamm Inhalt des Vertrags sind – Räumlichkeit alleine nicht ausreichend)
  • Pacht eines landwirtschaftlichen Grundstücks – z.B. Felder bzw. Acker
  • Pacht einer Domain (Internetadresse)

Beendigung von Pachtverträgen:

Ein Pachtverhältnis besteht selten für die Ewigkeit, sodass sich die Frage stellt, wie ein Pachtvertrag beendet oder gekündigt werden kann. Zuerst muss festgelegt werden, ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Pachtvertrag handelt. Bei einem unbefristeten Pachtvertrag ist Art. 296 OR die einschlägige Norm. Demnach beträgt die ordentliche Kündigungsfrist sechs Monate.

Sollte ein befristeter Pachtvertrag vorliegen, so gilt gem. Art. 295 I OR, dass das Pachtverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Frist automatisch endet. Für den Fall, dass der Pächter vorzeitig – ohne die Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten – aus dem Vertrag ausscheiden möchte, richtet sich die Rechtslage nach Art. 293 OR. Demnach ist der Pächter nur dann von seiner Pflicht befreit, wenn er dem Verpächter einen neuen und zumutbaren Pächter vorschlägt, der den geschlossenen Pachtvertrag unverändert übernimmt. Weiter Umstände, die eine Beendigung der Pacht nach sich ziehen, sind:

  • Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gem. Art. 297 OR
  • Konkurs des Pächters gem. Art. 297a OR
  • Tod des Pächters gem. Art. 297b OR

Pachtvertrag Kosten im Überblick

Dadurch, dass ein Pachtverhältnis formlos geschlossen werden kann, entstehen grundsätzlich keine direkten Pachtvertrag Kosten für Pächter und Verpächter. Kosten entstehen lediglich dann, wenn ein Anwalt hinzugezogen wird, der den Vertrag prüft, erstellt oder im Streitfall rechtliche Klarheit schafft. Diese Kosten sind jedoch vergleichsweise gering, wenn man sie in Relation zu dem setzt, was passieren kann, wenn ein nicht dem Willen der Parteien entsprechender Vertrag geschlossen wird. Wie hoch die Anwaltskosten sind, hängt vom konkreten Fall und dem entstehenden Zeitaufwand ab.

Muster und Vorlagen für Pachtverhältnisse

Im Internet finden sich mittlerweile massenhaft Muster und Vorlagen für Pachtverträge aller Art. Diese Pachtvertrag Muster sind jedoch im realen Leben mit Vorsicht zu genießen, da eine Vorlage nie Ihren gesamten Lebenssachverhalt abdecken kann. Es kommt bei der Formulierung häufig auf Kleinigkeiten an, weshalb solche vertraglichen Vereinbarung genauestens geprüft und individuell angepasst werden sollten. Trotzdem lohnt sich ein Blick in verschiedene Pachtvertrag Vorlagen, um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, welche Vertragsinhalte typisch sind und wie ein Pachtverhältnis ausgestaltet werden kann. Geht es schlussendlich darum, ein eigenes Pachtverhältnis zu begründen, lohnt sich der Weg zu einem Anwalt für Vertragsrecht.

Wie kann ein Anwalt helfen?

Immer dann, wenn eine dauerhafte und/oder umfangreiche Pacht vereinbart werden soll, empfehlen wir Ihnen, einen Anwalt aufzusuchen. Dieser kennt die Gesetzeslage und Rechtspraxis genau und kann Sie individuell nach Ihren Bedürfnissen beraten. Schließlich ist Ihr Anwalt für Vertragsrecht der perfekte Ansprechpartner, wenn es um die Erstellung eines Pachtvertrages geht. Häufig können sich die Anwaltskosten hier zwischen Pächter und Verpächter geteilt werden – alleine deshalb, weil ein rechtskonformer Vertrag für beide Vertragsparteien Sicherheit schafft. 

Für den Fall, dass Sie bereits einen Pachtvertrag abgeschlossen haben und es zu einem Streit kommt, ist es ebenfalls sinnvoll einen Anwalt zu involvieren. So kann häufig eine rechtlich korrekte und für alle Beteiligten sinnvolle Lösung herbeigeführt werden. Schlussendlich kann der Anwalt ebenfalls etwaige Ansprüche prüfen und gerichtlich durchsetzen. Bei einem Anwalt können Sie auch AGB prüfen lassenWenn Sie einen Anwalt für Vertrags- bzw. Pachtrecht benötigen, können Sie unsere praktische Anwalts-Suchfunktion nutzen. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Rechtsanwälte in Ihrer Nähe. Vereinbaren Sie heute kostenlos einen ersten, unverbindlichen Beratungstermin und schaffen Sie die Voraussetzungen für eine gewinnbringende Pacht.

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FAQ: Pachtvertrag

Sofern ein Pachtvertrag befristet ist, kann nur außerordentlich gekündigt werden. Das Pachtverhältnis erlischt ordentlich erst mit dem Verstreichen der Frist. Wenn ein unbefristeter Pachtvertrag vorliegt, können die Parteien eine ordentliche Kündigung aussprechen. Die Kündigungsfrist bei Pachtverträgen beträgt regelmäßig sechs Monate. Wichtig zu wissen, ist, dass die Kündigung nicht formlos erfolgen kann. Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Pacht schriftlich gekündigt werden muss (Schriftformerfordernis).
Der Pächter darf das Pachtobjekt bzw. das gepachtete Recht nutzen und gleichzeitig die daraus entstehenden Früchte verwenden / behalten. Der Pächter muss also keinen prozentualen Teil des Ertrags an den Verpächter leisten. Es wird ein fixer Pachtzins – vergleichbar mit dem Mietzins – vereinbart. Änderungen am Pachtobjekt, die über die übliche Instandhaltung hinausgehen oder der Nutzung darf der Pächter nur dann vornehmen, wenn der Verpächter schriftlich die Zustimmung erteilt hat (siehe Art. 289a OR). Ein Rückbau kann vom Verpächter nur dann am Ende der Pacht verlangt werden, wenn dies ebenfalls schriftlich vereinbart wurde.
Diese Frage lässt sich mit Art. 291 OR beantworten: eine Unterverpachtung ist nur dann möglich, wenn der Verpächter zustimmt. Der Pächter darf also nicht einfach einen Unterpachtvertrag mit einer dritten Partei schliessen. Der Verpächter hat jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eine Unterverpachtung zu verbieten.
Ein Beitrag unserer  Online-Redaktion
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