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Untermietvertrag § Rechtslage, Haftung & mehr

Ist ein Zimmer ungenutzt, Sie müssen für längere Zeit die Wohnung verlassen oder Sie möchten einen Mitbewohner einziehen lassen? Dann könnte der Untermietvertrag Abhilfe schaffen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Untermietvertrag ist, welche Leistungspflichten für die Vertragsparteien bestehen und wie die Haftung bei Untermietverträgen geregelt ist. Außerdem werden die typische Vertragsinhalte des Untermietvertrages aufgezeigt und die Frage geklärt, welche Kündigungsfristen bei der Untervermietung einzuhalten sind.
Inhaltsverzeichnis

Definition & Rechtslage zum Untermietvertrag

Der Untermietvertrag spielt immer dann eine Rolle, wenn ein “Mieter” ein Mietobjekt ganz oder teilweise an eine dritte Person weiter-vermieten möchte. Das bedeutet, dass der Mieter aus dem ursprünglichen Mietverhältnis als “Vermieter” bzw. “Untervermieter” auftritt, der die Mietsache, welche nicht sein Eigentum ist, einer weiteren Partei zum Gebrauch überlässt.

In der Praxis ist ein Untermietvertrag beispielsweise dann einschlägig, wenn M von V eine Wohnung gemietet hat und nun für ein Jahr beruflich im Ausland ist. In dieser Zeit soll die Wohnung nicht leer stehen, sondern M vermietet die Wohnung an U weiter.

Allgemein sind zwei Varianten der Untervermietung möglich. Bei der ersten Variante wird die gesamte Wohnung einem Dritten überlassen. Diese Form findet Anwendung, wenn der eigentliche Hauptmieter die gesamte Wohnung nicht nutzen kann oder möchte. Es ist hingegen jedoch ebenso denkbar, dass ein Untermietvertrag über ein einzelnes Zimmer bzw. einen Teil einer Wohnung oder eines Hauses geschlossen wird. Häufigster Anwendungsfall ist die Untervermietung von Zimmern in einer Wohngemeinschaft (WG).
Abgabe von 2 Willenserklärungen notwendig

Der Untermietvertrag ist - wie es der Name vermuten lässt - ein eigenständiger Mietvertrag im Sinne des Obligationenrechts. Dementsprechend sind auch die entsprechenden Rechtsnormen anwendbar. Wie der “normale” Mietvertrag kommt der Untermietvertrag ebenfalls durch die Abgabe von zwei übereinstimmenden Willenserklärungen zustande (siehe Art. 1 OR).

Wann darf ein Objekt durch den Hauptmieter untervermietet werden?

Es drängt sich die Frage auf, ob der Hauptmieter das Eigentum des Vermieters einfach so und jederzeit an eine andere Partei untervermieten darf? In der Tat darf der Untermietvertrag nur dann geschlossen werden, wenn der Vermieter / Eigentümer informiert wurde und seine Zustimmung erteilt hat. Das klingt, als könnte der Eigentümer frei verfügen, ob er eine Untermiete zulässt oder nicht. Dem ist jedoch in der Praxis nicht so. Die Zustimmung darf nämlich nur ausnahmsweise verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund rechtfertigend eingreift. Mit der Zeit haben sich in der Rechtsprechung drei Gründe etabliert, die es erlauben die Zustimmung zu verweigern:

  • Der Hauptmieter weigert sich, die Mietbedingungen der Untermiete bekannt zu geben.
  • Die Mietbedingungen sind im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich (zum Beispiel bei einem deutlich erhöhten Untermietzins).
  • Dem Vermieter entstehen aus der Untervermietung wesentliche Nachteile (bspw. wenn der Untermieter unzumutbar ist).

Sofern keiner dieser Gründe vorliegt, darf die Untervermietung des Mietobjekts in der Regel nicht verboten werden. Sollte der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, stellt dies einen Vertragsbruch dar. Es droht eine Abmahnung oder schlimmstenfalls sogar die Kündigung. In machen Fällen kann der übergangene Vermieter sogar Schadensersatz vom Mieter verlangen.

Schriftliche Zustimmung wird empfohlen

Auch wenn der Gesetzgeber keine Formvorschrift für die Zustimmung zum Untermietvertrag vorsieht, sollte diese stets schriftlich eingeholt werden. Das beugt Streitigkeiten vor und erlaubt es, jederzeit die Rechtslage nachvollziehbar beweisen zu können.

Vertragsparteien bei der Untermiete: Mieter, Hauptmieter und Eigentümer

Bei einem Untermietvertrag gibt es zumeist zwei Vertragsparteien: den Untervermieter und den Untermieter. Das bedeutet umgekehrt, dass der Eigentümer der Mietsache bei Untermietverträgen keine Vertragspartei ist. So entsteht ein Schuldverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter, welches das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Eigentümer nicht berührt. Bei einer untervermieteten Wohnung gibt es also insgesamt mindestens zwei Schuldverhältnisse:

  • Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Eigentümer / Vermieter.
  • Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter.
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Leistungspflichten bei Untermietverträgen

Die Leistungspflichten, die aus Untermietverträgen erwachsen, sind wie bei einem normalen Mietvertrag. Das bedeutet, dass die mietvertragstypischen Rechte und Pflichten auch auf Untermietverhältnisse angewendet werden. So ist der Untermieter zur Zahlung des Mietzinses an den Untervermieter verpflichtet und der Untervermieter muss dem Untermieter die Sache zum Gebrauch überlassen. Der Ansprechpartner für den Untermieter ist stets der Hauptmieter und nicht der eigentliche Vermieter. Die Schuldverhältnisse müssen strikt getrennt werden.

Durch den Untermietvertrag übernimmt der Mieter die Rolle des Vermieters und hat die entsprechenden Pflichten zu erfüllen – beispielsweise das Beheben von Mängeln. Im Gegenzug muss der Untermieter die Meldepflicht gem. Art. 257g OR beachten (Nebenleistungspflichten bei Mietverträgen).

Muss der Eigentümer eine Leistung erbringen?

Da der Eigentümer der Mietsache bei einem Untermietvertrag nicht Vertragspartei wird, entstehen für diesen keine direkten Pflichten und Rechte. Der Vermieter muss lediglich die Leistungspflichten gegenüber dem Hauptmieter erfüllen. So kann der Hauptmieter verlangen, dass der Eigentümer Mängel in der Wohnung behebt, auch wenn diese untervermietet ist. Die Leistungspflicht ist also “indirekt”. Der Untermieter hat gegenüber dem Eigentümer keinerlei Ansprüche.

Wer haftet gegenüber dem Eigentümer bei einem Untermietvertrag?

Durch das zweite Gebrauchsüberlassungsverhältnis stellt sich in der Rechtspraxis die Frage nach der Haftung. Es gilt, dass grundsätzlich der normale Mieter gegenüber dem Eigentümer zu haften hat. Das bedeutet, dass auch dann, wenn der Untermieter Schäden verursacht, diese grundsätzlich vom normalen Mieter behoben bzw. bezahlt werden müssen.

Auch wenn der Untermieter den Untermietzins nicht zahlt, muss der Mieter weiterhin Miete an den Eigentümer zahlen. Der Mieter kann sich also durch einen Untermietvertrag nicht der Verantwortung entziehen. Auf der anderen Seite hat der Hauptmieter die Möglichkeit Ansprüche auf Schadensersatz gegen den Untermieter geltend zu machen. Im Schadensfall liegt also regelmäßig folgende Konstellation vor:

  • Untermieter verursacht schuldhaft einen Schaden in der Wohnung.
  • Hauptmieter fordert entsprechenden Schadensersatz vom Untermieter.
  • Eigentümer fordert vom Hauptmieter die Beseitigung / Zahlung.
  • Hauptmieter leistet den erbrachten Schadensersatz des Untermieters an den Eigentümer.

So haftet stets derjenige, der den Schaden verursacht hat. Die Anspruchslage ist bei Untermietverträgen stets “indirekt” und muss durch die zwei Schuldverhältnisse (Mietvertrag und Untermietvertrag) getrennt abgewickelt werden.

Untermietvertrag Vorlage / Muster & Inhalte:

Im Internet gibt es mittlerweile unzählige Untermietvertrag Muster / Vorlagen. Auch wenn sich diese Muster gut dafür eignen, sich einen groben Überblick über die typischen Vertragsinhalte und den Aufbau zu verschaffen, sollten sie nicht ungeprüft übernommen werden. Jeder Untermietvertrag ist einzigartig und muss auf die konkrete Lebenssituation angepasst werden. Im Zweifelsfall lohnt es sich, den Untermietvertrag durch einen Anwalt prüfen oder erstellen zu lassen. So gehen Sie sicher, dass auch nur das vereinbart wird, was Sie wirklich möchten.

Der Mietvertrag unterliegt in der Schweiz keinen besonderen Formvorschriften. Der Vertragsschluss kann demnach mündlich, konkludent oder schriftlich erfolgen. Untermietverträge sollten in jedem Fall der Schriftform entsprechen. Das ist aus Beweisgründen sinnvoll und gibt Ihnen die Möglichkeit für individuelle Absprachen. Typische Inhalte von Untermietverträgen sind:

  • Vertragsparteien: Hauptmieter + Untermieter
  • Mietobjekt: Anschrift, genaue Bestimmung + Eigentümer
  • Konkretisierung der Untervermietung: ganz oder teilweise? Zimmer, Garage, Keller
  • Ggf. Bestimmungen zur Mitbenutzung von Sachen oder Räumen
  • Inventarliste + Anzahl der Schlüssel
  • Mietdauer: Beginn + unbefristet oder befristet
  • Kündigungsbestimmungen: Form + Kündigungsfristen
  • Mietzins: Grundmiete + Auflistung der Nebenkosten (ganz oder teilweise zu übernehmen)
  • Zahlungsmodalitäten: Fälligkeit + Abrechnung
  • Individuelle Bestimmungen im Einzelfall

Außerdem ist es üblich, dass dem Untermietvertrag der Hauptmietvertrag als Anlage angehängt wird. Das schafft eine gewisse Transparenz und schränkt die rechtsmissbräuchliche Untervermietung ein. Zur Sicherheit kann auch die schriftliche Zustimmung des Eigentümers hinzugefügt werden.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht helfen?

Bei Untermietverträgen müssen einige Besonderheiten beachtet werden und es gilt zusätzlich das allgemeine Mietrecht der Schweiz. So kann es sinnvoll sein, dass Sie sich vor dem Abschluss eines Untermietvertrages von einem Anwalt für Vertragsrecht bzw. Mietrecht beraten lassen. Dieser hilft beim Aufsetzen von Untermietverträgen und beleuchtet die Rechtslage. Außerdem kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt sämtliche Fragen, die mit der Untermiete verbunden sind, beantworten.

Im Streitfall verhilft Ihnen Ihr Anwalt zu Ihrem Recht und verhilft Ihnen zu einer außergerichtlichen Einigung. Sollte diese nicht möglich sein, vertritt der Anwalt Sie vor Gericht und macht Ihre Ansprüche geltend. Sollten Sie einen Anwalt für Miet- und Vertragsrecht suchen, empfehlen wir Ihnen unsere praktische Anwalts-Suchfunktion. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Anwälte in Ihrer Nähe. Vereinbaren Sie noch heute kostenlos einen Termin für eine unverbindliche Erstberatung.

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FAQ: Untermietvertrag

Der Vermieter bzw. Eigentümer der Mietsache muss seine Zustimmung erteilen, bevor ein Untermietvertrag abgeschlossen werden darf. Sollte der Mieter diese Zustimmung nicht einholen und trotzdem einen Untermietvertrag abschließen, so wird dies als Vertragsbruch gewertet. Der Vermieter kann dem Hauptmieter dann das Mietverhältnis kündigen und Schadensersatz verlangen, wenn tatsächlich finanzielle Einbussen nachzuweisen sind. Es ist ratsam die Zustimmung stets schriftlich einzuholen bzw. bestätigen zu lassen.
Grundsätzlich gibt es kein Gesetz, was die Höhe der Untermiete regelt. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Untervermieter einen Untermietzins ansetzen darf, der verhältnismässig die eigenen Aufwendungen überschreitet. Sollte die Untermiete deutlich höher sein, als die Miete, die der Hauptmieter an den Eigentümer zahlt, kann das ein Grund für den Vermieter sein, dem Abschluss eines Untermietvertrages nicht zuzustimmen. Was erlaubt wäre, ist, dass neben der Grundmiete ein Aufschlag für vorhandene Möbel verlangt wird. Außerdem kann der Untermieter verpflichtet sein die Kosten für Strom, Telefon, Internet und so weiter zu zahlen. Ausschlaggebend ist, dass der Untermietzins nicht durch reines Gewinnstreben bestimmt werden darf.
Bei der Kündigung von Untermietverträgen gilt allgemein das Recht, welches auch für die Kündigung des “normalen” Mietverhältnis anwendbar ist. Für die Kündigungsfristen bedeutet das, dass die Kündigungsfrist abhängig von der Art der Nutzung des Mietobjekts ist. Bei Geschäftsräumen sind es sechs Monate, bei Wohnräumen sind es drei Monate und bei der Untervermietung von möblierten Zimmern sind es lediglich zwei Wochen. Bei der Kündigung von Untermietverträgen ist zu beachten, dass das entsprechende amtliche Formular verwendet werden muss. Dieses ist auf der Website Ihres Kantons abrufbar.
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