Muss der Eigentümer eine Leistung erbringen?
Da der Eigentümer der Mietsache bei einem Untermietvertrag nicht Vertragspartei wird, entstehen für diesen keine direkten Pflichten und Rechte. Der Vermieter muss lediglich die Leistungspflichten gegenüber dem Hauptmieter erfüllen. So kann der Hauptmieter verlangen, dass der Eigentümer Mängel in der Wohnung behebt, auch wenn diese untervermietet ist. Die Leistungspflicht ist also “indirekt”. Der Untermieter hat gegenüber dem Eigentümer keinerlei Ansprüche.
Wer haftet gegenüber dem Eigentümer bei einem Untermietvertrag?
Durch das zweite Gebrauchsüberlassungsverhältnis stellt sich in der Rechtspraxis die Frage nach der Haftung. Es gilt, dass grundsätzlich der normale Mieter gegenüber dem Eigentümer zu haften hat. Das bedeutet, dass auch dann, wenn der Untermieter Schäden verursacht, diese grundsätzlich vom normalen Mieter behoben bzw. bezahlt werden müssen.
Auch wenn der Untermieter den Untermietzins nicht zahlt, muss der Mieter weiterhin Miete an den Eigentümer zahlen. Der Mieter kann sich also durch einen Untermietvertrag nicht der Verantwortung entziehen. Auf der anderen Seite hat der Hauptmieter die Möglichkeit Ansprüche auf Schadensersatz gegen den Untermieter geltend zu machen. Im Schadensfall liegt also regelmäßig folgende Konstellation vor:
- Untermieter verursacht schuldhaft einen Schaden in der Wohnung.
- Hauptmieter fordert entsprechenden Schadensersatz vom Untermieter.
- Eigentümer fordert vom Hauptmieter die Beseitigung / Zahlung.
- Hauptmieter leistet den erbrachten Schadensersatz des Untermieters an den Eigentümer.
So haftet stets derjenige, der den Schaden verursacht hat. Die Anspruchslage ist bei Untermietverträgen stets “indirekt” und muss durch die zwei Schuldverhältnisse (Mietvertrag und Untermietvertrag) getrennt abgewickelt werden.
Untermietvertrag Vorlage / Muster & Inhalte:
Im Internet gibt es mittlerweile unzählige Untermietvertrag Muster / Vorlagen. Auch wenn sich diese Muster gut dafür eignen, sich einen groben Überblick über die typischen Vertragsinhalte und den Aufbau zu verschaffen, sollten sie nicht ungeprüft übernommen werden. Jeder Untermietvertrag ist einzigartig und muss auf die konkrete Lebenssituation angepasst werden. Im Zweifelsfall lohnt es sich, den Untermietvertrag durch einen Anwalt prüfen oder erstellen zu lassen. So gehen Sie sicher, dass auch nur das vereinbart wird, was Sie wirklich möchten.
Der Mietvertrag unterliegt in der Schweiz keinen besonderen Formvorschriften. Der Vertragsschluss kann demnach mündlich, konkludent oder schriftlich erfolgen. Untermietverträge sollten in jedem Fall der Schriftform entsprechen. Das ist aus Beweisgründen sinnvoll und gibt Ihnen die Möglichkeit für individuelle Absprachen. Typische Inhalte von Untermietverträgen sind:
- Vertragsparteien: Hauptmieter + Untermieter
- Mietobjekt: Anschrift, genaue Bestimmung + Eigentümer
- Konkretisierung der Untervermietung: ganz oder teilweise? Zimmer, Garage, Keller
- Ggf. Bestimmungen zur Mitbenutzung von Sachen oder Räumen
- Inventarliste + Anzahl der Schlüssel
- Mietdauer: Beginn + unbefristet oder befristet
- Kündigungsbestimmungen: Form + Kündigungsfristen
- Mietzins: Grundmiete + Auflistung der Nebenkosten (ganz oder teilweise zu übernehmen)
- Zahlungsmodalitäten: Fälligkeit + Abrechnung
- Individuelle Bestimmungen im Einzelfall
Außerdem ist es üblich, dass dem Untermietvertrag der Hauptmietvertrag als Anlage angehängt wird. Das schafft eine gewisse Transparenz und schränkt die rechtsmissbräuchliche Untervermietung ein. Zur Sicherheit kann auch die schriftliche Zustimmung des Eigentümers hinzugefügt werden.
Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht helfen?
Bei Untermietverträgen müssen einige Besonderheiten beachtet werden und es gilt zusätzlich das allgemeine Mietrecht der Schweiz. So kann es sinnvoll sein, dass Sie sich vor dem Abschluss eines Untermietvertrages von einem Anwalt für Vertragsrecht bzw. Mietrecht beraten lassen. Dieser hilft beim Aufsetzen von Untermietverträgen und beleuchtet die Rechtslage. Außerdem kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt sämtliche Fragen, die mit der Untermiete verbunden sind, beantworten.
Im Streitfall verhilft Ihnen Ihr Anwalt zu Ihrem Recht und verhilft Ihnen zu einer außergerichtlichen Einigung. Sollte diese nicht möglich sein, vertritt der Anwalt Sie vor Gericht und macht Ihre Ansprüche geltend. Sollten Sie einen Anwalt für Miet- und Vertragsrecht suchen, empfehlen wir Ihnen unsere praktische Anwalts-Suchfunktion. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Anwälte in Ihrer Nähe. Vereinbaren Sie noch heute kostenlos einen Termin für eine unverbindliche Erstberatung.
