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Immobilienkaufvertrag § Inhalte, Fallstricke & mehr

Ein Immobilienkaufvertrag stellt in den meisten Fällen für die Beteiligten eine Entscheidung von besonderer Tragweite dar. Deshalb ist es sehr wichtig, bei einem Kaufvertrag Immobilie genau zu wissen, welche Inhalte geregelt werden müssen, welche Möglichkeiten der Gestaltung er bietet, welche Formvorschriften gelten und auch, welche besonderen Fallstricke sich ergeben können. Deshalb wollen wir in diesem Beitrag darstellen, wir man einen Immobilienkaufvertrag sinnvoll gestaltet und worauf man dabei besonders achten muss.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Immobilienkaufvertrag

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel mit hohen Anschaffungskosten verbunden. Deshalb ist es sehr wichtig, dass der Immobilienkaufvertrag alle wichtigen Punkte klärt, um späteren Ärger und Mehrkosten zu vermeiden. Grundsätzlich sind für die Anfertigung und Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages in der Schweiz Notare zuständig, die eine unparteiische Rolle einnehmen und sicherstellen, dass die Interessen beider Vertragsparteien gleichzeitig berücksichtigt werden. 

Für den Fall, dass Regelungen im Kaufvertrag Immobilie eine Partei benachteiligen sollten, sind Notar dazu angehalten, dies zu klären und auch eine Einigung zu erreichen. Hierbei übernimmt ein Notar zwar die Erstellung des Kaufvertrags, jedoch entbindet dies die Vertragsparteien nicht von jedoch nicht von ihrer Pflicht, alle Klauseln und Vereinbarungen sorgfältig zu prüfen.

Formerfordernisse beim Immobilienkaufvertrag

Generell gibt es in der Schweiz für Immobilienkaufverträge Formerfordernisse nach Art. 11 i.V.m. Art. 216 des Obligationenrechts (OR). Dabei sind z. B. handschriftlich verfasste Kaufverträge oder der Verkauf einer Immobilie per Handschlag nicht gültig. Bei der Erstellung eines Kaufvertrag Haus oder Kaufvertrag Immobilie wendet der ortsansässige Notar immer die kantonalen Formvorschriften an und sie können auch immer nur Kaufverträge für Immobilien in ihrem räumlichen Einzugsbereich beglaubigen. Zusätzlich besteht in einigen Kantonen eine freie Notarwahl, wohingegen in anderen Kantonen ein Amtsnotar zuständig ist.

In Bezug auf die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag richten sich diese ebenfalls nach den jeweiligen öffentlichen Regelungen. In den meisten Fällen werden diese hierbei zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem Käufer geteilt. Für den Fall, dass der Kauf einer Immobilie kreditfinanziert wird, muss der Käufer der Immobilie den zuständigen Notar darauf hinweisen. Die entsprechende Hypothekenbank wird dann die Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen.

Welche Inhalte benötigt ein Immobilienkaufvertrag?

Obwohl ein Kaufvertrag Immobilie eine bestimmte Form einhalten muss, ist der Inhalt weitgehend individuell vereinbar. Dabei ist lediglich zwingend vorgeschrieben, dass der Immobilienkaufvertrag Angaben zu den Vertragsparteien enthält, zum Vertragsgegenstand und zum vereinbarten Kaufpreis. Über alle weiteren Vereinbarungen können der Verkäufer und Käufer je nach Bedarf weitere Regelungen treffen. Dabei kann ein Kaufvertrag Haus oder Kaufvertrag Wohnung z. B. folgende Inhalte haben:

  • vollständige Angaben zu den Vertragsparteien, hierzu gehören Name und Anschrift des Käufers und des Verkäufers sowie jeweilige Geburtsdaten und die Staatsangehörigkeit
  • Präzise Angabe zum Kaufpreis sowie zu den Zahlungsbedingungen und Fälligkeiten.
  • Alle relevanten Termine
  • Genaue Bezeichnung der Immobilie als Kaufgegenstand durch die Angabe der Adresse der Immobilie, der Parzellen-Nummer und der Art des Kaufobjekts (Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum, Grundstück, etc.)
  • Eine genaue Beschreibung des Kaufgegenstands und die Beschreibung des Zustandes der Immobilie bei der Übergabe, dabei auch Details zu Installationen bzw. Gebäudebestandteilen wie Lift, Heizung, Fassade, Dach etc. sowie Details zu Erneuerungsarbeiten, Abnützung und Mängeln.
  • Zahlungsbedingungen und deren Fälligkeiten
  • Regelung zu Steuerfragen, wie z. B, der Grundstückerwerbssteuer
  • Bei Neubauten auch der konkrete der Bezugstermin
  • Alle Lasten und Pflichten, die im Grundbuch als Grundlasten oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, z.B. Schulden gegenüber Handwerkern oder Steuerbehörden.
  • Angaben zu bestehenden Mietverträgen, ggf. Baurechtsverträgen oder Erschliessungsplänen.

Ferner können sich Verkäufer durch die Aufhebung der Gewährleistungspflicht für Rechts- und Sachmängel vor späteren Forderungen durch den Käufer schützen. Hierbei ist dies insbesondere für ältere Bestandsgebäude von Bedeutung. Hingegen verhält sich dies bei Neubauten anders, bei denen der Käufer darauf achten sollte, dass eine derartige Haftung nicht ausgeschlossen ist.

Zugehöriges Mobiliar kann im Immobilienkaufvertrag geregelt werden

Für den Fall, dass mit einem Haus oder einer Wohnung auch Mobiliar verkauft wird, kann dies ebenfalls im Immobilienkaufvertrag geregelt werden. Allerdings brauchen diese Kaufvereinbarungen keine notarielle Beglaubigung und werden auch nicht zum Kaufpreis der Immobilie hinzugerechnet.

Der Ablauf beim Immobilienkaufvertrag und die Eigentumsübertragung

Bei einem Immobilienkaufvertrag handelt es sich immer um ein Verpflichtungsgeschäft. Wenn beide Parteien den Vertrag unterschreiben, gehen sie damit ihre jeweiligen Verpflichtungen gegenüber der anderen Partei ein. Hierbei verpflichtet sich der Verkäufer dazu, die Immobilie entsprechend der Vereinbarungen im Kaufvertrag Haus oder auch Kaufvertrag Wohnung zu veräussern und dem Käufer das Eigentum daran zu verschaffen. Hingegen verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Gültig wird der Eigentumsübergang jedoch erst mit der Eintragung der Handänderung ins Grundbuch, wobei man von einem Verfügungsgeschäft spricht. Generell kann es auch vorkommen, dass hierfür bestimmte Bedingungen zu erfüllen sind. Dabei kann es sich z. B. eine Baubewilligung handeln, die der Verkäufer von der Behörde einholen muss.

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Vertragsverhandlungen zum Kaufvertrag einer Immobilie

Grundsätzlich finden die Vertragsverhandlungen immer im Vorfeld einer Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrages statt und zwar zwischen den Parteien direkt und ohne Notar. Zwar sind auch Verhandlungen während der Beurkundung nicht ausgeschlossen und kommen häufiger vor, jedoch wird ein Notar allenfalls nur geringfügige Anpassungen noch machen und wird bei der Notwendigkeit für grössere Umgestaltungen im Immobilienkaufvertrag auch dann einen neuen Termin für die Beurkundung ansetzen.

Der Vorvertrag Immobilienkauf

Heute ist es bei vielen Immobilienkaufverträgen üblich, einen Vorvertrag für den Immobilienkauf abzuschliessen. Hierdurch wollen sich die Käufer absichern, dass der Verkäufer auch tatsächlich die Immobilie an sie verkauft und Verkäufer wollen sich absichern, dass ein Käufer nicht noch in letzter Minute abspringt. Dabei liegt der Idee für einen Vorvertrag Immobilienkauf meist zugrunde, dass im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrages umfangreiche Verhandlungen über den Kaufpreis notwendig sind, zu denen häufig auch kostspielige Gutachten eingeholt werden müssen. Für den Fall, dass jedoch in diesem Prozess eine der Parteien die Verhandlungen abbricht, sind die Vorleistungen umsonst gewesen. Deshalb kann ein Vorvertrag Immobilienkauf durchaus sinnvoll sein.

Im Gegensatz zum Kaufvorvertrag Auto ist ein Vorvertrag für den Immobilienkauf nur dann gültig, wenn er öffentlich beurkundet wurde und gilt als nicht wirksam abgeschlossen, wenn er ohne einen Notar zustande kommt. Wichtig ist dies vor allen Dingen deshalb, weil oftmals bereits im Vorvertrag Immobilienkauf bereits eine Zahlung des Käufers vereinbart wird. Allerdings kann es natürlich auch bei Bestehen eines gültigen Vorvertrags Immobilienkauf noch zu einem Scheitern der Verhandlungen kommen.

Für den Fall, dass ein Vorvertrag Immobilienkauf nicht notariell beglaubigt war, die geschädigte Partei jedoch auf die Gültigkeit des Vertrages vertraut hat, stellt sich im Einzelfall die Frage, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, der keinen Rechtsschutz geniesst. Dabei kann es durchaus sein, dass z. B. ein Fall von Verschulden bei Vertragsabschluss vorliegt, wenn eine Partei keinen wirklichen Willen zum Vertragsabschluss hatte. Hierbei könnte man auch ohne Schadenersatzklausel Vorvertrag dann Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. Ansonsten empfiehlt es sich bei einem notariell beglaubigten Vorvertrag Immobilienkauf immer eine sogenannte Schaderersatzklausel Vorvertrag aufzunehmen, die eine Konventionalstrafe vorsieht. Für den Fall, dass der Immobilenkaufvertrag nicht zustande kommt.

Beurkundung beim Immobilienkaufvertrag

Sind die Verhandlungen zum Immobilienkaufvertrag jedoch erfolgreich abgeschlossen, wird der Vertrag von einem Notar aufgesetzt und im Beisein der beiden Parteien wörtlich verlesen. Für den Fall, dass noch Unklarheiten bestehen, werden diese besprochen, ggf. noch während der Beurkundung verhandelt und der Immobilienkaufvertrag entsprechend angepasst. Jedoch kommt es dabei immer auch auf den Umfang der Anpassungen an, den wenn es zu umfangreichen Anpassungen kommt, können diese länger dauern oder sogar eine Verschiebung der endgültigen Unterzeichnung vom Vertrag zu Folge haben. Falls jedoch keine Fragen mehr offen sind, wird eine bereinigte Abschrift von allen Parteien unterzeichnet und vom Notar beglaubigt. Insgesamt wird der Vertrag meist vierfach im Original unterzeichnet – ein Original für den Notar, eines für das Grundbuchamt und je eines für jede Partei.

Ablösung und Übertragung beim Kaufvertrag Immobilie

Im Normalfall wird bei einem Immobilienkaufvertrag eine Immobilie nicht nur aus Eigenkapital, sondern zu einem wesentlichen Teil aus Fremdkapital (z.B. Bankkredite) finanziert. Dabei wird als Sicherheit für den Hypothekarkredit meistens ein Schuldbrief ausgestellt, welcher der Bank physisch übergeben wird. Dabei wird dann durch den Schuldbrief eine persönliche Forderung begründet und gesichert und gleichzeitig ein Wertpapier geschaffen.

Das Gesetz erteilt dem Schuldbrief einen besonderen Vertrauensschutz, denn der Pfandtitel bedeutet gemäss Art. 862 ZGB seinem Wortlaut nach für jedermann die Gewissheit, dass er sich in gutem Glauben auf die Urkunde verlassen kann. Deshalb ist der Schuldbrief für den Gläubiger daher ein sehr wichtiges Dokument. Generell kann der Schuldbrief nur von einem Notar oder dem zuständigen Grundbuchamt ausgestellt werden und wird im Grundbuch vermerkt.

Dabei kann dann der Käufer aus dem Immobilienkaufvertrag in das bestehende Bankverhältnis einsteigen und das Kreditvertragsverhältnis – mit Zustimmung der Bank – übernehmen. Jedoch kommt es in der Praxis häufiger vor, dass der Verkäufer sein eigenes Finanzierungsverhältnis mit der Bank auflöst und den Schuldbrief von der Bank zurückerhält, um diesen mitsamt dem Kaufobjekt auf den Käufer zu übertragen. Hierbei wird dann der Käufer den Schuldbrief auf seinen Betrag anpassen und gegenüber seiner Bank erneut als Sicherungsmittel verwenden.

Durch die Einbindung des Notars wird dieser dann einige Tage vor dem Vollzug vom Immobilienkaufvertrag mit der Verkäufer-Bank Kontakt aufnehmen und von dieser den Schuldbrief erhalten. Dabei erhält er also als Vertrauensperson den Schuldbrief mit der Verpflichtung, dass er den Schuldbrief treuhänderisch aufbewahrt, bis er das Geld von der Käufer-Bank erhalten hat. Parallel nimmt der Notar auch Kontakt auf mit der Käufer-Bank auf, und verpflichtet sich ihr gegenüber, den angepassten Schuldbrief auszuhändigen, sobald sie ihm das Geld treuhänderisch auf sein Notariats-Konto übertragen hat. Mit dem Tage der Grundbuchanmeldung überträgt dann der Notar gleichzeitig sowohl das Geld auf die Verkäufer-Bank sowie den Schuldbrief an die Käufer-Bank.

Grundbucheintragung beim Immobilienkaufvertrag

Über die Rechte an Grundstücken wird in der Schweiz ein Grundbuch geführt. Zweck des Grundbuchs ist es grundsätzlich, das Publizitätsprinzip im Immobilienbereich zu gewährleisten und dingliche Rechte an Grundstücken der Öffentlichkeit gegenüber publik und erkennbar zu machen. Bei einem Immobilenkaufvertrag wird der Käufer einer Immobilie erst neuer Eigentümer, nachdem die Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt vonstatten ging. Allein durch den Abschluss eines Immobilienaufvertrags wird er Käufer also nicht automatisch der neue Eigentümer.

Der Kauf einer Immobilie wird zwar durch einen notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag besiegelt und ist für Käufer und Verkäufer verbindlich. Jedoch erfolgt die Eigentumsübertragung erst mittels der Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Die Grundbuchanmeldung muss durch den Verkäufer abgegeben werden. Erst mit Abgabe dieser Grundbuchanmeldung wird der Käufer Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen. Bis zu dieser Abgabe der Grundbuchanmeldung verbleiben diese Verfügungsmöglichkeiten beim Verkäufer. Hierbei kann die Eigentumsübertragung unmittelbar im Anschlusss an die Beurkundung vom Immobilienkaufvertrag oder aber auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

Danach erfolgt normalerweise auch die Besitzübergabe an den Käufer, die die Übertragung der tatsächlichen Gewalt über die gekaufte Immobilie bedeutet. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, gleichzeitig mit der Besitzübergabe auch Nutzen und Gefahr auf den Erwerber übergehen zu lassen. Nach dem Übergang von Nutzen und Gefahr kann dann der Käufer die Immobilie frei nutzen. Dabei stehen ihm dann ab diesem Zeitpunkt die Mietzinserträge zu. Gleichzeitig trägt er aber auch ab dann das Risiko einer zufälligen Wertverminderung , z.B. durch Naturereignisse, Beschädigung durch Dritte etc. Sofern im Immobilienkaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde, gehen Nutzen und Gefahr grundsätzlich gleichzeitig mit der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Immobilienkaufvertrag helfen?

Sowohl für einen Käufer als auch für einen Verkäufer ist der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags ein bedeutender Akt zumeist. Deshalb ist es wichtig, sich im Vorfeld gründlich über das Ablaufprozedere, die möglichen Fallstricke und die Regelungsnotwendigkeiten bei einem Immobilienkaufvertrag gründlich beraten zu lassen. Hierbei ist ein erfahrener Anwalt für Vertragsrecht ein idealer Partner. Dabei kann dieser über wichtige Vertragsinhalte informieren und auch besondere Regelungsnotwendigkeiten im Einzelfall beraten.

Ferner kann er bei der Vorbereitung der Vertragsinhalte behilflich sein und diese auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen. Werden allgemeine Geschäftsbedingungen angewendet, sollten sie die AGB prüfen lassen. Ferner wird er sich um Beurkundungstermine bei einem erfahrenen Notar kümmern und auch den Finanzierungsablauf mit Banken überwachen. Für den Fall, dass es Probleme im Verlauf der Vertragsverhandlungen gibt und der Immobilienkaufvertrag letztendlich nicht zustande kommt, kann ein erfahrener Anwalt für Vertragsrecht auch dazu beraten, welche rechtlichen Möglichkeiten es gibt, ggf. Kosten erstattet zu bekommen oder einen Schadenersatz geltend machen zu können. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht zum Thema Immobilienkaufvertrag.

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FAQ: Immobilienkaufvertrag

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung wird immer vom Notar erstellt und von diesem beurkundet. Eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag kann in gewissen Fällen sinnvoll sein.
Als ebenfalls sehr grobe Faustformel sollte man mit vier Wochen zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung rechnen. Manchmal geht es schneller, es kann aber auch länger dauern: Etwa, wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt hat und noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
Der Vorvertrag bindet beide Parteien (Käufer und Verkäufer) und verpflichtet zur Erfüllung der Bedingungen. Der Rücktritt eines Vertragspartners kann erfolgen, wenn der andere seine Bedingung nicht erfüllt. Willkürlicher Rücktritt ohne Grund kann Schadenersatzzahlungen nach sich ziehen.
Ein Beitrag unserer  Online-Redaktion
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