Beurkundung beim Immobilienkaufvertrag
Sind die Verhandlungen zum Immobilienkaufvertrag jedoch erfolgreich abgeschlossen, wird der Vertrag von einem Notar aufgesetzt und im Beisein der beiden Parteien wörtlich verlesen. Für den Fall, dass noch Unklarheiten bestehen, werden diese besprochen, ggf. noch während der Beurkundung verhandelt und der Immobilienkaufvertrag entsprechend angepasst. Jedoch kommt es dabei immer auch auf den Umfang der Anpassungen an, den wenn es zu umfangreichen Anpassungen kommt, können diese länger dauern oder sogar eine Verschiebung der endgültigen Unterzeichnung vom Vertrag zu Folge haben. Falls jedoch keine Fragen mehr offen sind, wird eine bereinigte Abschrift von allen Parteien unterzeichnet und vom Notar beglaubigt. Insgesamt wird der Vertrag meist vierfach im Original unterzeichnet – ein Original für den Notar, eines für das Grundbuchamt und je eines für jede Partei.
Ablösung und Übertragung beim Kaufvertrag Immobilie
Im Normalfall wird bei einem Immobilienkaufvertrag eine Immobilie nicht nur aus Eigenkapital, sondern zu einem wesentlichen Teil aus Fremdkapital (z.B. Bankkredite) finanziert. Dabei wird als Sicherheit für den Hypothekarkredit meistens ein Schuldbrief ausgestellt, welcher der Bank physisch übergeben wird. Dabei wird dann durch den Schuldbrief eine persönliche Forderung begründet und gesichert und gleichzeitig ein Wertpapier geschaffen.
Das Gesetz erteilt dem Schuldbrief einen besonderen Vertrauensschutz, denn der Pfandtitel bedeutet gemäss Art. 862 ZGB seinem Wortlaut nach für jedermann die Gewissheit, dass er sich in gutem Glauben auf die Urkunde verlassen kann. Deshalb ist der Schuldbrief für den Gläubiger daher ein sehr wichtiges Dokument. Generell kann der Schuldbrief nur von einem Notar oder dem zuständigen Grundbuchamt ausgestellt werden und wird im Grundbuch vermerkt.
Dabei kann dann der Käufer aus dem Immobilienkaufvertrag in das bestehende Bankverhältnis einsteigen und das Kreditvertragsverhältnis – mit Zustimmung der Bank – übernehmen. Jedoch kommt es in der Praxis häufiger vor, dass der Verkäufer sein eigenes Finanzierungsverhältnis mit der Bank auflöst und den Schuldbrief von der Bank zurückerhält, um diesen mitsamt dem Kaufobjekt auf den Käufer zu übertragen. Hierbei wird dann der Käufer den Schuldbrief auf seinen Betrag anpassen und gegenüber seiner Bank erneut als Sicherungsmittel verwenden.
Durch die Einbindung des Notars wird dieser dann einige Tage vor dem Vollzug vom Immobilienkaufvertrag mit der Verkäufer-Bank Kontakt aufnehmen und von dieser den Schuldbrief erhalten. Dabei erhält er also als Vertrauensperson den Schuldbrief mit der Verpflichtung, dass er den Schuldbrief treuhänderisch aufbewahrt, bis er das Geld von der Käufer-Bank erhalten hat. Parallel nimmt der Notar auch Kontakt auf mit der Käufer-Bank auf, und verpflichtet sich ihr gegenüber, den angepassten Schuldbrief auszuhändigen, sobald sie ihm das Geld treuhänderisch auf sein Notariats-Konto übertragen hat. Mit dem Tage der Grundbuchanmeldung überträgt dann der Notar gleichzeitig sowohl das Geld auf die Verkäufer-Bank sowie den Schuldbrief an die Käufer-Bank.
Grundbucheintragung beim Immobilienkaufvertrag
Über die Rechte an Grundstücken wird in der Schweiz ein Grundbuch geführt. Zweck des Grundbuchs ist es grundsätzlich, das Publizitätsprinzip im Immobilienbereich zu gewährleisten und dingliche Rechte an Grundstücken der Öffentlichkeit gegenüber publik und erkennbar zu machen. Bei einem Immobilenkaufvertrag wird der Käufer einer Immobilie erst neuer Eigentümer, nachdem die Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt vonstatten ging. Allein durch den Abschluss eines Immobilienaufvertrags wird er Käufer also nicht automatisch der neue Eigentümer.
Der Kauf einer Immobilie wird zwar durch einen notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag besiegelt und ist für Käufer und Verkäufer verbindlich. Jedoch erfolgt die Eigentumsübertragung erst mittels der Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Die Grundbuchanmeldung muss durch den Verkäufer abgegeben werden. Erst mit Abgabe dieser Grundbuchanmeldung wird der Käufer Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen. Bis zu dieser Abgabe der Grundbuchanmeldung verbleiben diese Verfügungsmöglichkeiten beim Verkäufer. Hierbei kann die Eigentumsübertragung unmittelbar im Anschlusss an die Beurkundung vom Immobilienkaufvertrag oder aber auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Danach erfolgt normalerweise auch die Besitzübergabe an den Käufer, die die Übertragung der tatsächlichen Gewalt über die gekaufte Immobilie bedeutet. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, gleichzeitig mit der Besitzübergabe auch Nutzen und Gefahr auf den Erwerber übergehen zu lassen. Nach dem Übergang von Nutzen und Gefahr kann dann der Käufer die Immobilie frei nutzen. Dabei stehen ihm dann ab diesem Zeitpunkt die Mietzinserträge zu. Gleichzeitig trägt er aber auch ab dann das Risiko einer zufälligen Wertverminderung , z.B. durch Naturereignisse, Beschädigung durch Dritte etc. Sofern im Immobilienkaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde, gehen Nutzen und Gefahr grundsätzlich gleichzeitig mit der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über.
