Pachtvertrag Landwirtschaft § Rechte und Pflichten & Kündigung
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- Das Wichtigste in Kürze
- Die Normen aus dem Obligationenrecht werden bei einer landwirtschaftlichen Pacht durch das “Bundesgesetz über landwirtschaftliche Pacht” (LPG) ergänzt bzw. konkretisiert.
- Die Mindestpachtdauer beträgt bei landwirtschaftlichen Betrieben neun Jahre und bei landwirtschaftlichen Grundstücken sechs Jahre.
- Der Pachtvertrag Landwirtschaft muss schriftlich und begründet gekündigt werden - Kündigungsfrist beträgt in der Regel ein Jahr.
- Der Pächter muss landwirtschaftliche Grundstücke bewirten und hat für einen ordentlichen Betrieb zu sorgen.
- Der Verpächter ist für die sogenannten Hauptreparaturen zuständig, sodass das Pachtobjekt vertragsgemäß genutzt werden kann.
Allgemeines zum Pachtvertrag Landwirtschaft
Die Pachtung von landwirtschaftlichen Grundstücken wird durch einen regulären Pachtvertrag geregelt, welcher in Art. 275 OR legaldefiniert wird.
Demnach verpflichtet sich der Verpächter durch den Pachtvertrag Landwirtschaft dazu, dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch zu überlassen und gleichzeitig die Früchte oder Erträge einzustreichen. Im Gegenzug muss der Pächter dem Verpächter einen vereinbarten Pachtzins zahlen.
Sofern man eine Landwirtschaftsfläche von jedem anderem unterhält, handelt es sich folglich immer um eine Pacht, sofern die daraus gezogenen Früchte selbst genutzt werden. In der Praxis gilt es einen “normalen” Pachtvertrag von einem Pachtvertrag Landwirtschaft abzugrenzen. Die gesetzlichen Grundlagen und Normierungen sind nämlich für einen Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke deutlich umfangreicher.
Rechtsgrundlagen nach dem Obligationenrecht: Pachtvertrag
Die gesetzlichen Regelungen, die sich auf den Pachtvertrag im Allgemeinen beziehen, befinden sich in den Artikeln 275 bis 304 OR. Diese Normen werden durch das “Bundesgesetz über landwirtschaftliche Pacht” erweitert und ergänzt. Neben dem Obligationenrecht und dem LPG gelten die Grundregeln aus dem Allgemeinen Teil des Schuldrechts. So entsteht der Pachtvertrag Landwirtschaft beispielsweise nach Art. 1 OR durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen.
Anwendungsbereich: Pachtvertrag Landwirtschaft
Die entscheidende Frage, die sich stellt, wenn über einen Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke gesprochen wird, ist, wann das “einfache Pachtrecht gilt” und wann die Normen aus dem LPG angewendet werden müssen. Der Anwendungsbereich des LPGs ist von der Rechtsprechung klar definiert. Die Voraussetzungen, damit das landwirtschaftliche Pachtrecht nach dem LPG angewendet wird sind:
- Pachtobjekt: Grundstücke, Liegenschaften, Miteigentumsanteile, Rechte (z.B. Baurecht)
- Zweck: zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen (z.B. Pflanzenanbau, Nutztierhaltung)
- Ausserdem landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne von Art. 5 und 7 Abs. 1,2,5 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)
Das bedeutet umgekehrt, dass das LPG nicht auf Pachtobjekte angewendet wird, welche als Golfplatz oder Campingplatz genutzt werden. Auch dann, wenn das landwirtschaftliche Grundstück vollständig in der Bauzone liegt, gilt das LPG nicht. Eine weitere Ausnahme sind Rebgrundstücke, die nicht grösser als 1.500 Quadratmeter sind.
Pachtdauer bei landwirtschaftlichen Grundstücken:
Nach dem LPG gibt es eine bestimmte Mindestpachtdauer, die bei landwirtschaftlichen Grundstücken einzuhalten ist. So wird ein landwirtschaftlicher Betrieb für neun Jahre und ein landwirtschaftliches Grundstück für sechs Jahre gepachtet. Das steht in Art. 7 Abs. 1 LPG. Soll die Pachtdauer verkürzt werden, so muss eine behördliche Bewilligung (im entsprechenden Kanton) eingeholt werden. Innerhalb der ersten drei Monate nach Abschluss des Pachtvertrages muss der Pächter zureichende Gründe darlegen, die eine Verkürzung der Pachtdauer rechtfertigen. Solche Gründe können in persönlichen Verhältnissen, wirtschaftlichen Verhältnissen oder anderen sachlichen Begründungen zu finden sein. Es kommt auf den Einzelfall an.
Sofern der Pachtvertrag Landwirtschaft nicht befristet wurde, verlängert sich das Pachtverhältnis nach der Mindestpachtdauer automatisch um weitere sechs Jahre. Gleiches gilt dann, wenn der Betrieb nach Ablauf der Dauer stillschweigend fortgesetzt wird. Bei einem befristeten Pachtvertrag endet das Verhältnis zur vereinbarten Frist. Die entsprechenden Regelungen finden sich in Art. 8 LPG. Sollte der Pachtvertrag für einen kürzeren Zeitraum als sechs Jahre weitergeführt werden, dann muss ebenfalls eine Bewilligung eingeholt werden.
Kündigung eines Pachtvertrag für landwirtschaftliche Grundstücke
Soll ein Pachtvertrag Landwirtschaft nicht fortgeführt werden, muss ähnlich wie beim Mietvertrag eine Kündigung erfolgen. Nach Art. 16 Abs. 1 LPG hat die Kündigung schriftlich zu erfolgen und muss auf Verlangen des anderen Vertragspartners begründet werden. Die Kündigungsfrist bei landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen beläuft sich nach Art. 16 Abs. 2 LPG auf ein Jahr. Im Pachtvertrag Landwirtschaft können die Parteien jedoch auch eine längere Kündigungsfrist vereinbaren – zum Beispiel zwei Jahre.
Ausserordentliche Kündigung: Fallgruppen
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung, die den Pachtvertrag sofort beenden kann. Damit eine solche Kündigung jedoch möglich ist, muss ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegen, der die ausserordentliche Kündigung des Pachtvertrages rechtfertigt. Das LPG kennt unterschiedliche Fallgruppen, in welchen ein Pachtvertrag Landwirtschaft ausserordentlich gekündigt werden kann:
- Pächter kommt – trotz Ermahnung – seiner Bewirtschaftungspflicht nicht nach
- Pächter verletzt die Unterhaltspflicht oder hat ohne Zustimmung Änderungen am Pachtobjekt vorgenommen
- Der Pächter ist in massivem Zahlungsrückstand
- Pächter ist mit Zinszahlung im Verzug
- Stirbt der Pächter können die Erben den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten auflösen
- Einige weitere Gründe…
Leistungspflichten aus landwirtschaftlichen Pachtverträgen
Die Leistungspflichten, die aus einem Pachtvertrag Landwirtschaft erwachsen, werden durch den Abschnitt 7 des LPG (Art. 22a ff. LPG) ergänzt und konkretisiert. Dort ist geregelt, welche Rechte und Pflichten den Vertragsparteien zustehen. Diese müssen stets eingehalten werden, da eine Verletzung der Leistungspflichten rechtliche Folgen (z.B. Kündigung oder Schadensersatz) haben kann.
Pflichten der Pächter
Nach Art. 21a LPG hat der Pächter eine Bewirtschaftungspflicht. Das bedeutet, dass der Pächter das landwirtschaftliche Grundstück ordentlich und vertragsgemäss bewirtschaften muss. Er kann also nicht frei entscheiden, ob er das landwirtschaftliche Grundstück nutzt oder nicht. Ausserdem hat der Pächter auf eigene Kosten für den ordentlichen Unterhalt des Grundstückes zu sorgen – siehe Art. 22 Abs. 3 LPG. Ziel muss es sein, dass der Boden weiterhin landwirtschaftlich nutzbar bleibt. Weiterhin haftet der Pächter für Schäden, die bei einer normalen Bewirtschaftung vermeidbar gewesen wären. Ebenso ist er für kleinere Reparaturen am Pachtobjekt zuständig. Grössere Änderungen müssen stets durch den Verpächter im Voraus bewilligt werden.
Pflichten der Verpächter
Der Verpächter muss durch den Pachtvertrag Landwirtschaft ein entsprechendes Pachtobjekt zum Gebrauch überlassen und die Nutzung ermöglichen. Somit ist der Verpächter bei der Verpachtung von landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich für die Durchführung von notwendigen Reparaturen am Pachtgegenstand verantwortlich (siehe Art. 22 I LPG). In Ausnahmefällen können sogar diese Hauptreparaturen an den Pächter übertragen werden. Hier kommt es auf den genauen Wortlaut des Pachtvertrages an. Sofern der Verpächter Änderungen bzw. Verbesserungen zustimmt, die der Pächter auf eigene Kosten vornimmt, hat der Verpächter bei Beendigung der Pacht die Pflicht, diesen Aufwand zu entschädigen. Über Art und Umfang des Ausgleichs sollte sich im besten Fall noch vor der Durchführung der Änderung geeinigt werden.
Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht helfen?
Ein Pachtvertrag Landwirtschaft ist deutlich komplexer als ein “normaler” Pachtvertrag. Es gelten andere Gesetze, andere Bestimmungen und eine landwirtschaftliche Verpachtung ist in der Regel ein auf Dauer angelegtes Schuldverhältnis, welches optimal auf die Wünsche und Vorstellungen der Vertragsparteien abgestimmt sein sollte. Bevor Sie also einen Pachtvertrag über landwirtschaftlich genutzte Grundstücke oder Betriebe abschliessen, macht es Sinn, sich durch einen Anwalt für Vertragsrecht beraten zu lassen. Bei einem Anwalt für Vertragsrecht können Sie auch AGB prüfen lassen.
Der Anwalt hilft Ihnen beim Aufsetzen oder Prüfen von Verträgen und kann bei Streitigkeiten die tatsächliche Rechtslage aufdecken. Eine aussergerichtliche Einigung ist ebenso möglich, wie ein Streit vor Gericht, bei dem Ihr Anwalt Sie vertritt. Wenn Sie einen Anwalt für Vertragsrecht suchen, dann empfehlen wir Ihnen, unsere praktische Anwalts-Suchfunktion zu nutzen. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Rechtsanwälte in Ihrer Nähe. Vereinbaren Sie noch heute kostenlos einen unverbindlichen Beratungstermin. Landwirtschaftliche Pachtverträge sind häufig von existenzieller Bedeutung und mit entsprechender Sorgfalt muss gearbeitet werden.
FAQ: Pachtvertrag Landwirtschaft
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