Ausserordentliche Kündigung: Fallgruppen
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung, die den Pachtvertrag sofort beenden kann. Damit eine solche Kündigung jedoch möglich ist, muss ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegen, der die ausserordentliche Kündigung des Pachtvertrages rechtfertigt. Das LPG kennt unterschiedliche Fallgruppen, in welchen ein Pachtvertrag Landwirtschaft ausserordentlich gekündigt werden kann:
- Pächter kommt – trotz Ermahnung – seiner Bewirtschaftungspflicht nicht nach
- Pächter verletzt die Unterhaltspflicht oder hat ohne Zustimmung Änderungen am Pachtobjekt vorgenommen
- Der Pächter ist in massivem Zahlungsrückstand
- Pächter ist mit Zinszahlung im Verzug
- Stirbt der Pächter können die Erben den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten auflösen
- Einige weitere Gründe…
Leistungspflichten aus landwirtschaftlichen Pachtverträgen
Die Leistungspflichten, die aus einem Pachtvertrag Landwirtschaft erwachsen, werden durch den Abschnitt 7 des LPG (Art. 22a ff. LPG) ergänzt und konkretisiert. Dort ist geregelt, welche Rechte und Pflichten den Vertragsparteien zustehen. Diese müssen stets eingehalten werden, da eine Verletzung der Leistungspflichten rechtliche Folgen (z.B. Kündigung oder Schadensersatz) haben kann.
Pflichten der Pächter
Nach Art. 21a LPG hat der Pächter eine Bewirtschaftungspflicht. Das bedeutet, dass der Pächter das landwirtschaftliche Grundstück ordentlich und vertragsgemäss bewirtschaften muss. Er kann also nicht frei entscheiden, ob er das landwirtschaftliche Grundstück nutzt oder nicht. Ausserdem hat der Pächter auf eigene Kosten für den ordentlichen Unterhalt des Grundstückes zu sorgen – siehe Art. 22 Abs. 3 LPG. Ziel muss es sein, dass der Boden weiterhin landwirtschaftlich nutzbar bleibt. Weiterhin haftet der Pächter für Schäden, die bei einer normalen Bewirtschaftung vermeidbar gewesen wären. Ebenso ist er für kleinere Reparaturen am Pachtobjekt zuständig. Grössere Änderungen müssen stets durch den Verpächter im Voraus bewilligt werden.
Pflichten der Verpächter
Der Verpächter muss durch den Pachtvertrag Landwirtschaft ein entsprechendes Pachtobjekt zum Gebrauch überlassen und die Nutzung ermöglichen. Somit ist der Verpächter bei der Verpachtung von landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich für die Durchführung von notwendigen Reparaturen am Pachtgegenstand verantwortlich (siehe Art. 22 I LPG). In Ausnahmefällen können sogar diese Hauptreparaturen an den Pächter übertragen werden. Hier kommt es auf den genauen Wortlaut des Pachtvertrages an. Sofern der Verpächter Änderungen bzw. Verbesserungen zustimmt, die der Pächter auf eigene Kosten vornimmt, hat der Verpächter bei Beendigung der Pacht die Pflicht, diesen Aufwand zu entschädigen. Über Art und Umfang des Ausgleichs sollte sich im besten Fall noch vor der Durchführung der Änderung geeinigt werden.
Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht helfen?
Ein Pachtvertrag Landwirtschaft ist deutlich komplexer als ein “normaler” Pachtvertrag. Es gelten andere Gesetze, andere Bestimmungen und eine landwirtschaftliche Verpachtung ist in der Regel ein auf Dauer angelegtes Schuldverhältnis, welches optimal auf die Wünsche und Vorstellungen der Vertragsparteien abgestimmt sein sollte. Bevor Sie also einen Pachtvertrag über landwirtschaftlich genutzte Grundstücke oder Betriebe abschliessen, macht es Sinn, sich durch einen Anwalt für Vertragsrecht beraten zu lassen. Bei einem Anwalt für Vertragsrecht können Sie auch AGB prüfen lassen.
Der Anwalt hilft Ihnen beim Aufsetzen oder Prüfen von Verträgen und kann bei Streitigkeiten die tatsächliche Rechtslage aufdecken. Eine aussergerichtliche Einigung ist ebenso möglich, wie ein Streit vor Gericht, bei dem Ihr Anwalt Sie vertritt. Wenn Sie einen Anwalt für Vertragsrecht suchen, dann empfehlen wir Ihnen, unsere praktische Anwalts-Suchfunktion zu nutzen. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Rechtsanwälte in Ihrer Nähe. Vereinbaren Sie noch heute kostenlos einen unverbindlichen Beratungstermin. Landwirtschaftliche Pachtverträge sind häufig von existenzieller Bedeutung und mit entsprechender Sorgfalt muss gearbeitet werden.