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Mietvertrag für Geschäftsräume § Rechtslage, Kündigung & mehr

Der Mietvertrag für Geschäftsräume ist eine Sonderform der Miete und es gelten nach Schweizerischem Recht teilweise andere Regelungen, als bei der Wohnungsmiete. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich der Geschäftsraum definieren lässt, welche rechtlichen Grundlagen entscheidend sind, welche Inhalte im Mietvertrag für Geschäftsräume typisch sind und welche Bestimmungen für die Kündigung bzw. Kündigungsfrist gelten. Außerdem wird geklärt, ob ein Untermietvertrag Geschäftsräume geschlossen werden darf und wie sinnvoll Musterverträge bei gewerblichen Mietverhältnissen sind.
Inhaltsverzeichnis

Rechtsgrundlage für den Mietvertrag für Geschäftsräume

Da es sich bei der Miete von gewerbliche genutzten Räumlichkeiten um einen Mietvertrag handelt, gelten die allgemeinen Rechtsnormen des Mietrechts. Art. 253 bis Art. 273c OR bilden die Grundlage, wobei für einen Mietvertrag für Geschäftsräume weitere, besondere Normen ergänzend hinzukommen.

Diese besonderen Artikel gelten nur für Geschäftsräume, sodass sich die Rechtslage im Mietrecht der Schweiz danach richtet, um welche Art von Mietobjekt es sich handelt. 

Für Geschäftsräume finden sich die relevanten Sonderbestimmungen in:

  • Art. 263 OR
  • Art. 266d OR
  • Art. 268 – 268b OR
  • Art. 272b OR

Definition & Bedeutung des gewerblichen Mietvertrags

ein Mietvertrag ist wie der Leasingvertrag ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis, wobei das Mietobjekt eine Wohnung, ein Geschäftsraum oder auch ein Auto sein kann. Handelt es sich um einen Geschäftsraummietvertrag, gelten teilweise andere Regelungen, als bei einem Mietvertrag für eine Wohnung. Es stellt sich also die Frage, was einen Geschäftsraum im Sinne des Obligationenrechts ausmacht? Die juristische Definition für Geschäftsraum lautet wie folgt: Ein Geschäftsraum ist ein abgeschlossener Raum, dessen Gebrauchszweck wirtschaftlicher Natur ist. Das bedeutet, dass der Raum genutzt wird, um einer gewissen Arbeit nachzugehen.

Ob es sich um ein Büro für Dienstleistungen, einen Kiosk, ein Ladenlokal oder eine Arztpraxis handelt, ist dabei unerheblich. Entscheidend ist, dass das Mietobjekt gewerblich genutzt wird. Eine Wohnung hingegen wird regelmässig einer privaten Nutzung zugeführt. Die Leistungspflichten unterscheiden sich nicht wesentlich vom “normalen Mietvertrag”. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache überlassen muss. Im Gegenzug zahlt der Mieter bspw. 1.000 CHF pro Monat Mietzins und Nebenkosten.

Typische Inhalte des Mietvertrag für Geschäftsräume

Was genau in einem Mietvertrag für Geschäftsräume vereinbart wird, hängt von individuellen Faktoren ab. Damit das Mietverhältnis überhaupt wirksam entstehen kann, müssen mindestens die sogenannten “wesentlichen Vertragspunkte” eindeutig geklärt sein. Auf diese müssen sich nämlich die Willenserklärungen der beiden Parteien beziehen. Bei einem Mietvertrag für Geschäftsräume sind die wesentlichen Vertragspunkte:

  • Vertragsparteien: Wer ist Mieter und Vermieter?
  • Mietobjekt: Welche Geschäftsräume sollen gemietet werden?
  • Mietzins: Wie viel Miete muss für die Gebrauchsüberlassung der Räume gezahlt werden?

Neben diesen notwendigen Inhalten, gibt es dispositive Inhalte, die im Zuge der Vertragsfreiheit – in den Grenzen des Gesetzes – beliebig ausgestaltet werden dürfen. So kann beispielsweise entschieden werden, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet sein soll, wie die Geschäftsräume genutzt werden dürfen und ob bestimmte Kündigungstermine einzuhalten sind. Durch diese Inhalte lässt sich der Mietvertrag für Geschäftsräume anpassen, sodass er Regelungen trifft, die im Interesse aller Beteiligten sind.

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Mietvertrag für Geschäftsräume Kündigung

Grundsätzlich gilt, dass der Mietvertrag für Geschäftsräume von beiden Parteien nur schriftlich gekündigt werden kann – siehe Art. 266I Abs. 1 OR. Das bedeutet, dass es nicht ausreicht, wenn Sie mündlich erklären, dass der Geschäftsraum gekündigt werden soll. Nach Art. 266I Abs. 2 OR gilt ausserdem, dass der Vermieter für die Kündigung ein bestimmtes Formular des jeweiligen Kanton (z.B. Zürich) nutzen muss. Diese Formulare finden Sie beispielsweise auf der Seite des Hauseigentümerverbandes Schweiz (HEV). Eine Begründung für die Kündigung ist erst dann notwendig, wenn sie von der Gegenseite verlangt wird (Art. 271 Abs. 2 OR).

Sollte der befristeter Mietvertrag für Geschäftsräume geschlossen worden sein, sieht das Gesetz nicht vor, dass das Mietverhältnis vor Ablauf der Frist gekündigt werden kann. Dafür endet der Mietvertrag automatisch mit Erreichen der Befristung und muss nicht explizit gekündigt werden. Sollte der befristete Mietvertrag für Geschäftsräume vorzeitig aufgelöst werden sollen, ist nur die ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g OR möglich. Läuft der befristete Vertrag aus und die Leistung wird stillschweigend fortgesetzt, so entsteht ein unbefristeter Mietvertrag für Geschäftsräume.

Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen

Die Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag für Gewerberäume gestaltet sich anders, als die Frist, die für Mietverträge über eine Wohnung gilt. Nach Art. 266d OR beläuft sich die gesetzliche Kündigungsfrist auf sechs Monate. Die Vertragsparteien haben die Möglichkeit, im individuellen Vertrag bestimmte Kündigungstermine zu vereinbaren, die dann auch eingehalten werden müssen. So könnte beschlossen werden, dass die Kündigung zum 31.08 und 31.03 eines jeden Jahres möglich sein soll. Kündigt der Mieter jedoch zum 30.09, so beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist erst ab dem 31.03 des nächsten Jahres. Die Kündigungsfrist kann durch indiv iduelle Gestaltung des Mietvertrages zwar verlängert, jedoch nicht verkürzt werden.

Die verlängerte Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag über Geschäftsräume hat den Hintergrund, dass sich beide Vertragsparteien stark auf das Bestehen des Schuldverhältnisses verlassen müssen. Es muss ausreichend Zeit bleiben, um nach der Kündigung einerseits einen neuen Mieter zu finden (Vermieter) bzw. andererseits einen neuen Gewerberaum (Mieter). Sollte der bestehende Mietvertrag von einem Dritten übernommen werden (sprich: Nachmieter), so tritt dieser sofort an die Stelle des ehemaligen Mieters. Nach Art. 263 OR haftet der ursprüngliche Mieter jedoch solidarisch mit dem neuen Mieter – zumindest so lange, bis das Mietverhältnis vertraglich oder gesetzlich endet.

Beachten Sie:

Die gesetzliche Frist gilt nicht, wenn eine der beiden Parteien ausserordentlich kündigt. Eine weitere Möglichkeit die sechs Monate zu umgehen, ist, dass sich Mieter und Vermieter über einen vorzeitigen Ausstieg einigen. In diesem Fall wird ein sogenannter Aufhebungsvertrag geschlossen, der den Mietvertrag für Geschäftsräume sofort beendet.

Untermietvertrag für Geschäftsräume

Auch bei einem Mietvertrag für Geschäftsräume gilt der Art. 262 OR. Das bedeutet, dass der Hauptmieter grundsätzlich mit einem Dritten einen Untermietvertrag schliessen darf. Als Voraussetzung dafür muss jedoch die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Diese Zustimmung liegt nicht im Ermessen des Vermieters, sondern hängt davon ab, ob es wichtige Gründe gibt, die eine Ablehnung rechtfertigen. So muss dem Untermietvertrag Geschäftsräume zugestimmt werden, wenn keiner der Gründe aus Art. 262 Abs. 2 OR vorliegt:

  • Grund: Hauptmieter verweigert die Preisgabe der Bedingungen der Untermiete
  • Grund: Hauptmieter vereinbart missbräuchliche Mietbedingungen
  • Grund: Vermieter erleidet wesentliche Nachteile durch den Untermietvertrag Geschäftsräume

Das Mietobjekt bzw. die Geschäftsräume dürfen auch durch den Untermieter nur so genutzt werden, wie es im Mietvertrag des Hauptmieters vorgesehen ist. So ist es nicht erlaubt, dass ein Teil einer Ladenfläche bzw. ein angrenzender Büroraum als Wohnung untervermietet wird. Gemäss Art. 262 Abs. 3 OR haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für die vertragsgemässe Nutzung.

Muster & Vorlagen für den Mietvertrag für Geschäftsräume

Im Internet gibt es mittlerweile zahlreiche Mietvertrag für Geschäftsräume Muster und Vorlagen, die entweder gratis heruntergeladen oder gekauft werden können. Bedenken Sie immer, dass diese Gewerbemietvertrag Muster nicht einfach übernommen werden können. Der Mietvertrag für Geschäftsräume ist eine existenzielle Grundlage für Ihr Geschäft und sollte deshalb sorgfältig an Ihre Situation angepasst werden. Die Muster und Vorlagen eignen sich indes gut dafür, um sich einen Überblick über den typischen Aufbau und klassische Vertragsinhalte zu verschaffen.

Wie kann ein Anwalt beim Mietvertrag für Geschäftsräume helfen?

Der Geschäftsraum ist regelmässig das Zentrum der geschäftlichen Tätigkeit und dementsprechend wichtig. Damit Ihr Geschäft abgesichert ist, muss ein korrekt gestalteter, individueller Mietvertrag für Geschäftsräume geschlossen werden. Es bietet sich an, dass Sie sich im Voraus von einem Anwalt für Vertragsrecht beraten lassen. Dieser kann dann den Gewerbemietvertrag aufsetzen, prüfen oder nach Ihren Vorstellungen anpassen. Sollte es Streitigkeiten geben, die auf einen Mietvertrag für Geschäftsräume zurückzuführen sind, ermittelt der Anwalt die Rechtslage und verhilft Ihnen – gerichtlich oder aussergerichtlich – zu Ihrem Recht. Wenn Sie einen Anwalt für Vertragsrecht suchen, empfehlen wir Ihnen, unsere praktische Anwalts-Suchfunktion zu nutzen. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Anwälte in Ihrer Nähe. Vereinbaren Sie heute kostenlos einen ersten, unverbindlichen Beratungstermin.

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FAQ: Mietvertrag für Geschäftsräume

Gemäss Art. 262 OR darf ein Gewerberaum untervermietet werden. Der Vermieter muss der Untervermietung jedoch im Voraus zustimmen. Die Zustimmung darf nur dann verweigert werden, wenn der Abschluss eines Untermietvertrages für den Vermieter nicht zumutbar ist. Dies wird beispielsweise dann angenommen, wenn der Hauptmieter sich weigert, die Untermietbedingungen preiszugeben, die Untermiete missbräuchlich hoch ist, dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen oder der Untermieter das Mietobjekt vertragswidrig nutzt.
Die Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag für Geschäftsräume beläuft sich laut Gesetz auf sechs Monate. Im Vergleich zur Kündigungsfrist bei Wohnungen ist das eine lange Zeit. Ausserdem können die Vertragsparteien im gewerblichen Mietvertrag bestimmte Kündigungstermine festlegen. Diese Kündigungsfrist darf im Mietvertrag für Geschäftsräume verlängert werden – eine Verkürzung hingegen ist unzulässig. Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt ausschliesslich für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis.
Grundsätzlich ist es möglich, den Mietvertrag für Geschäftsräume vorzeitig zu kündigen. Dafür muss ein Nachmieter gestellt oder das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen werden, sodass dem Vermieter kein wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Sollte der Mietvertrag nicht übernommen werden, besteht nur die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung. Damit diese möglich ist, müssen die in Art. 266f OR benannten Voraussetzungen vorliegen. Sollten Sie sich mit dem Vermieter über ein vorzeitiges Ende einigen, kann ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden. Diese Variante muss jedoch einvernehmlich umgesetzt werden, sodass sie in der Praxis nur selten angewendet wird.
Ein Beitrag der Vertragsrecht-Redaktion
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