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Schuldbrief § Papier vs. Register Schuldbriefe & Kosten

Schuldbriefe sind ein komplexes Rechtskonstrukt, mit welchem sich viele Menschen früher oder später befassen müssen – meist dann, wenn Sie ein Grundstück, eine Immobilie oder eine Wohnung erwerben möchten. In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Schuldbrief ist, wie er entsteht, warum es ihn gibt und was der Unterschied zwischen Papier- und Register Schuldbriefen ist. Außerdem wird geklärt, ob Änderungen möglich sind und welche Kosten zu erwarten sind.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zum Schuldbrief

Der Schuldbrief ist ein Wertpapier das vom Notar ausgestellt wird und ist in unterschiedlichen Situationen zur Sicherheit des Kreditgebers einzusetzen. Er kommt vor allem beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zur Anwendung. Die entscheidenden Bestimmungen zu Schuldbriefen sind in den Artikeln 842 bis 874 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches zu finden.

Der Schuldbrief wird als Begründung einer persönlichen Forderung verwendet. Je nach Anwendungsbereich sind unter Umständen weitere Rechtsgrundlagen relevant wie zum Beispiel Gesetze aus dem Bereich des Wertpapierrechts.

Für Laien ein kaum verständliches Thema:

Schuldbriefe sind juristisch komplex und bringen den rechtlichen Laien schnell an seine Grenzen. Deshalb sollten Sie sich im Voraus anwaltlich beraten lassen. Der Inhalt und die Art des Schuldscheines hängen stark vom Anwendungsfall ab. Durch eine sachgerechte Beratung stellen Sie sicher, dass Sie die Folgen Ihres Schuldbriefes richtig einschätzen.

Definition & allgemeine Informationen

Schuldbriefe bieten eine Möglichkeit, um einem Fremdkapitalgeber Sicherheit zu bieten. Möchte man eine Immobilie kaufen oder renovieren, übersteigen die Kosten häufig die eigenen Mittel, weshalb Fremdkapital (z.B. Kredit bei einer Bank bzw. Hypothek) eingesetzt werden muss. Da der Kapitalgeber für seine Vorleistung Sicherheit wünscht, kann er sich einen Grundpfand am Grundstück sichern. Bedeutet: wenn die Forderung nicht beglichen wird, hat der Inhaber des Schuldbriefes die Möglichkeit seinen Anspruch aus dem Erlös der verpfändeten Sache zu befriedigen (Pfandrecht).

Wenn die verpfändete Sache ein Grundstück ist, spricht man von einem Grundpfand. Es gibt zwei Arten von Grundpfand:

  • Grundpfandverschreibung: erfolgt durch den Eintrag in das Grundbuch
  • Schuldbrief

Die gesetzliche Definition des Schuldbriefes ergibt sich aus Art. 842 Abs. 1 ZGB. Demnach wird durch eine Verbriefung der Schulden eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist. Ein Schuldbrief ist in der Praxis eine Art Urkunde, die alle wesentlichen Informationen des Darlehens aufführt. Tatsächlich haftet der Schuldner jedoch nicht nur mit seinem Grundstück, sondern mit dem gesamten Vermögen.

Wie entsteht ein Schuldbrief?

Damit ein Schuldbrief entsteht, muss eine Art “Pfand”-Vertrag zwischen Schuldner und Gläubiger geschlossen werden. Formvorschriften sehen vor, dass dieser Vertrag öffentlich beurkundet werden muss. Das bedeutet, dass der Vertrag von einem Notar bestätigt werden muss. Sobald dies geschehen ist, erfolgt die Anmeldung des Schuldbriefes beim Grundbuchamt. Dort wird er eingetragen und ggf. wird der Schuldbrief auch als Pfandtitel ausgestellt.

Arten des Schuldbriefes

Es gibt unterschiedliche Arten von Schuldbriefen, die jeweils Unterschiede und Gemeinsamkeiten aufweisen. Dabei ist bei der rechtlichen Bewertung entscheidend, ob es sich um einen sogenannten Papierschuldbrief oder Registerschuldbrief handelt. Prinzipiell werden beide Arten des Schuldbriefes für den selben Zweck eingesetzt und die Beteiligten eines Schuldbriefes können zwischen den zwei Schuldbriefarten frei wählen. Schuldbriefe werden häufig in Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie genutzt, wenn eine Hypothek bei einem Kreditgeber aufgenommen wird.

Papierschuldbrief

Beim Papierschuldbrief entsteht nicht nur eine Eintragung in das Grundbuch im Grundbuchamt, sondern auch eine Ausstellung eines Pfandtitels (Wertpapier). Die gesetzliche Grundlage für den Papierschuldbrief findet sich in Art. 860 ff des Schweizerischen Zivilgesetzbuches. Eine Änderung des Pfandrechts am Grundstück oder der Immobilie kann nur nach Vorlegen des Papierschuldbriefes erfolgen. Im Falle des Verlustes des Pfandtitels droht, dass ein Gericht ihn für kraftlos erklärt. Man unterscheidet außerdem zwischen dem Inhaberschuldbrief und Namenschuldbrief. Welche Form vorliegt, hängt davon ab, ob der Schuldbrief auf den Inhaber oder eine Person ausgestellt wird.

Registerschuldbrief

Der Registerschuldbrief wird als Namenschuldbrief errichtet und entsteht automatisch mit der Eintragung in das Grundbuch – gem. Art. 857 ZGB – und ist erst seit 2012 Teil der Rechtspraxis. Der entscheidende Unterschied zum Papierschuldbrief ist, dass hier kein zusätzlicher Pfandtitel ausgestellt wird. Dadurch entfällt das Verlustrisiko. Daher empfiehlt es sich alle zu errichtenden Schuldbriefe in Form eines Registerschuldbriefes zu begründen. Der Registerschuldbrief kann ebenfalls entweder auf den Namen des Gläubigers oder des Grundstückseigentümers (Eigentümerschuldbrief) ausgestellt werden.

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Änderung und Löschung eines Schuldbriefes

Änderungen – wie zum Beispiel Änderungen der Pfandhöhe, Schulderlass oder Art des Schuldbriefes – sind grundsätzlich möglich. Wie sich solche Änderungen in der Praxis umsetzen lassen, hängt jedoch von der Art des Schuldbriefes ab. Bei einem Papierschuldbrief müssen die Änderungen öffentlich beurkundet werden und alle Parteien müssen zustimmen. Anschließend wird das Grundbuch dementsprechend berichtigt und die Änderung auch auf dem Schuldbrief (Urkunde) vermerkt.

Der Unterschied beim Registerschuldbrief ist, dass hier nur das Grundbuch geändert wird, da es keine zu berichtigende Urkunde (Wertpapier) gibt. Eine notarielle Beurkundung ist ebenfalls notwendig und die Vertragsparteien müssen allen gewünschten Anpassungen einvernehmlich zustimmen. Ein Schuldbrief erlischt – entgegen vieler Annahmen – nicht automatisch dann, wenn du zu sichernden Forderungen geleistet sind. Er besteht grundsätzlich fort und die Löschung muss manuell vorgenommen werden. Auch hier kommt es bei der Umsetzung auf die Schuldbriefart an:

  • Papierschuldbrief löschen: Der Pfandtitel bzw. das Wertpapier müssen eingeliefert werden. Wenn der Gläubiger der Löschung zustimmt, wird der Pfandtitel entwertet und der Schuldbrief aus dem Grundbuch gelöscht.
  • Registerschuldbrief löschen: Sobald der Gläubiger der Löschung zustimmt, wird der Schuldbrief aus dem Grundbuch gelöscht.

Kosten eines Schuldbriefes

Die Schuldbriefkosten unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Das liegt daran, dass die Gebühren für die Errichtung eines Schuldbriefes kantonal festgelegt sind. In Zürich liegt die Gebühr des Notariats bei einem Prozent der Schuldbriefsumme. Ein 100.000 CHF Schuldbrief würde Sie also circa 1.000 CHF Notargebühren kosten. Zusätzlich entstehen Schuldbriefkosten durch Gebühren für das Grundbuchamt.
Sofern Sie zusätzlich von einem Anwalt beraten bzw. vertreten werden, müssen auch diese Ausgaben gedeckt werden. Sollten nachträgliche Änderungen am Schuldbrief vorgenommen werden, können erneut Kosten anfallen, die wiederum von Kanton zu Kanton unterschiedlich ausfallen.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht helfen?

Schuldbriefe sind ein komplexes und umfangreiches Thema, bei dem es auf viele Details ankommt. Außerdem geht es nicht selten um hohe Geldbeträge, wenn der Schuldbrief an eine Immobilie bzw. ein Grundstück geknüpft ist. Aus diesen Gründen sollten Sie nicht “am falschen Ende” sparen und von Anfang an auf die Unterstützung von fachkundigen Anwälten setzen. Ihr Anwalt für Vertragsrecht berät Sie umfassend und hilft Ihnen beispielsweise bei der Auswahl der passenden Art des Schuldbriefes. Durch die Expertise und Erfahrung des Anwalts umgehen Sie die zahlreichen Fallstricke, die mit einem Schuldbrief verbunden sein können. Wenn Sie auf der Suche nach einem Anwalt für Vertragsrecht sind, dann empfehlen wir Ihnen unsere praktische Anwalts-Suchfunktion. Mit dieser finden Sie schnell und einfach kompetente Anwälte in Ihrer Nähe. Rufen Sie noch heute kostenlos an und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch.

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FAQ: Schuldbrief

Schuldbriefe können übertragen werden. Welche Gesetze für die Übertragung angewendet werden, hängt davon ab, ob es sich um einen Papierschuldbrief oder Registerschuldbrief handelt. Papierschuldbriefe können nach Art. 864, 869, 967 ZGB übertragen werden, wobei das Wertpapierrecht Anwendung findet. Die Übertragung von Register Schuldbriefen richtet sich nach Art. 858 I ZGB. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, wird der neue Gläubiger im Grundbuch eingetragen.
Ja. Um einen Papierschuldbrief in einen Registerschuldbrief umzuwandeln, müssen Sie eine Umwandlungsvereinbarung aufsetzen. Dieser Vereinbarung müssen alle involvierten Parteien zustimmen, damit sie wirksam wird. Für die Umwandlung gilt, dass die Vereinbarung schriftlich auszuarbeiten ist und anschließend von einer Urkundsperson öffentlich beurkundet wird – zum Beispiel von einem Notar.
Grundsätzlich ist es möglich, Schuldbriefe zu kündigen. Die entsprechende Norm findet sich in Art. 847 ZGB. Demnach kann der Schuldbrief vom Schuldner oder Gläubiger mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Individuelle Absprachen sind ebenfalls möglich. Entscheidend ist jedoch, dass die Kündigungsfrist für den Gläubiger nicht kürzer als drei Monate sein darf.
Ein Beitrag der Vertragsrecht-Redaktion
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