Bauvertrag § Arten, Inhalte, Streitigkeiten
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- Das Wichtigste in Kürze
- Ein Bauvertrag ist als Vertragsform ein Werkvertrag, bei der sich ein Bauunternehmer verpflichtet, gegen einen Baulohn ein Bauwerk zu erstellen.
- Dabei regelt der Hausbauvertrag alle Vereinbarungen, die zum Bau eines Hauses oder ähnlichen Bauwerks getroffen wurden.
- Wichtigste Inhalte sind die genaue Beschreibung der Bauleistung, der Termin der Fertigstellung und der Preis für die Bauleistung.
- Daneben sollten immer Vereinbarungen zur Regelung von Lieferverzug, Mängeln und Garantien getroffen werden.
- Ferner ist es auch wichtig, Regelungen zu Abrechnungs- und Zahlungsmodalitäten festzulegen.
- Generell kann ein Bauvertrag frei gestaltet werden, jedoch empfiehlt sih immer die Schriftform.
- Man unterscheidet zwischen dem Totalunternehmervertrag, dem Generalunternehmervertrag und dem Einzelunternehmervertrag.
- Innerhalb der Gewährleistungsfrist können Mängel auch nach Bauabnahme geltend gemacht werden, wenn sie vom Bauunternehmer zu vertreten sind.
Rechtliches zum Bauvertrag
Ein Bauwerkvertrag oder auch Bauvertrag bezeichnet die Verpflichtung des Bauunternehmers, dem Bauherr ein Bauwerk zu erstellen und verpflichtet dabei den Bauherrn, den vereinbarten Bauwerklohn zu bezahlen. Grundsätzlich ist der Abschluss eines Bauvertrages beim Hausbau nicht vorgeschrieben, jedoch ist dies dringend zu empfehlen, da es ohne einen derartigen Vertrag schnell zu ernsthaften Problemen beim Hausbau kommen kann. Generell regelt der Hausbauvertrag sämtliche Vereinbarungen, die zum Bau eines Hauses oder eines anderen Bauwerks getroffen wurden. Dabei werden dort insbesondere der Gesamtpreis für die vereinbarte Bauleistung, der Termin der Fertigstellung und eine genaue Beschreibung der Bauleistung geregelt.
Hierbei sind viele Elemente im Bauvertrag ganz individuell gestaltet, wie z. B. auch Abnahmezeitpunkte und Zwischenzahlungen. Um eine ausreichende rechtliche Absicherung zu haben, ist es auch unbedingt notwendig, eine präzise Auflistung der vereinbarten Arbeitsleitungen und genaue Angaben zu den vereinbarten Materialien aufzunehmen im Bauvertrag.
Welche verschiedenen Arten gibt es beim Bauvertrag?
Generell unterscheidet man beim Bauvertrag drei grundlegende Typen, abhängig davon, welche Leistungen ein Partner eines Bauherrn erbringen soll. Diese unterschiedlichen Leistungen werden entweder über einen Totalunternehmervertrag, einen Generalunternehmervertrag oder aber durch einen Einzelunternehmervertrag beschrieben.
Totalunternehmervertrag als Bauvertrag
Ein Totalunternehmervertrag bezeichnet die umfangreichste Variante des Bauvertrags. Dabei kann ein Totalunternehmer als Vertragspartner praktisch alle mit einem Bauprojekt zusammenhängenden Aufgaben übernehmen, von der Finanzierung, dem Erwerb eines Grundstückes bis hin zur Planung und Errichtung des vereinbarten Gebäudes. Dabei arbeitet der Totalunternehmer dann mit verschiedenen Subunternehmern zusammen, bleibt aber der einzige Vertragspartner des Bauherrn. Grundsätzlich unterscheidet sich der Totalunternehmer jedoch von anderen Bauunternehmern dadurch, dass er auf jeden Fall auch die Planung und Architekturleistung für das Bauprojekt übernimmt. Dies kann er durch einen internen Architekten leisten oder aber auch einen externen Architekten selbstständig beauftragen.
Mit einem Totalunternehmervertrag tritt der Bauherr die Planung, Projektierung und Errichtung eines grösseren Bauwerkes mit viel Koordinations- und Überwachungsaufwand an den Totalunternehmer ab. Er schliesst also einen einzigen Werkvertrag für die Planung, Projektierung und Erstellung des ganzen Bauwerkes mit dem Totalunternehmer ab. Der Totalunternehmer hingegen schliesst dann wiederum mit verschiedenen Subunternehmern Verträge, um die vereinbarte Leistung erbringen zu können.
Der Generalunternehmervertrag beim Bauvertrag
Im Gegensatz zum Totalunternehmer übernimmt ein Generalunternehmer nach dem Bauvertrag die reine Bauwerkerstellung ohne die Architekturleistung. Hierbei verwirklicht er also kein eigenes Projekt, sondern ein fremdes Projekt, dass durch den Bauherrn und dem entsprechenden Architekten konzipiert wurde. Dabei schliesst der Generalunternehmer einen Werkvertrag als Hausbauvertrag für das gesamte Bauwerk mit dem Bauherrn ab.
Der Generalunternehmer als Vertragspartner tritt deshalb für die Errichtung eines grösseren Bauwerkes mit viel Koordinations- und Überwachungsaufwand als Vertragspartei gegenüber dem Bauherrn auf, anstelle der verschiedenen Einzelunternehmer, die als Subunternehmer des Generalunternehmers ihre Teilleistungen erbringen. Üblicherweise wählt der Generalunternehmer die Subunternehmer selbst aus und schliesst mit ihnen auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung Verträge ab. Dabei wird im entsprechenden Hausbauvertrag zumeist die Erstellung eines Bauwerks zu einem festen Preis, zu einem festen Termin und in einer definierten Qualität vereinbart.
Der Einzelunternehmer beim Bauvertrag
Schliesst ein Bauherr einen Bauvertrag hingegen mit einem Einzelunternehmer oder auch Teilunternehmer ab, so beauftragt er diesen nicht mit der Erstellung eines gesamten Gebäudes, sondern nur mit einem Teil davon. Dabei kann es sich also um bestimmte Einzelleistungen handeln, wie z. B. Elektroinstallationen oder Innenausbau. Die spezialisierten Einzelunternehmer können den Hausbauvertrag dabei entweder mit dem Bauherrn direkt oder aber mit einem Total- oder Generalunternehmer abschliessen, wobei sie dann als Subunternehmer handeln.
Der Bauvertrag als Werkvertrag
Wie andere Verträge auch, kommt ein Hausbauvertrag durch Angebot und Annahme zustande. Dabei geht das Angebot zumeist vom Bauunternehmer aus und der Bauherr muss dieses dann annehmen. Damit ein Hausbauvertrag jedoch rechtswirksam werden kann, muss er vor allem ausreichend bestimmt sein. Dabei muss er eine Vereinbarung zu den Hauptleistungen beinhalten und den entsprechenden Preis dafür. Hierbei können dann durchaus auch Spielräume vereinbart werden, die durch die Vertragsfreiheit des Bauvertrags gedeckt sind.
Ein Hausbauvertrag kann jedoch auch nichtig sein, was dazu führt, dass der gesamte Vertrag ungültig wird. Dies kann z. B. dann gegeben sein, wenn auf einer Baustelle Schwarzarbeit stattfindet. Beim Abschluss eines Bauvertrages handelt es sich also um eine einvernehmliche Willenserklärung von beiden Vertragspartnern. Für den Fall, dass bei einem ausgearbeiteten Vertrag noch Modifikationen vereinbart werden, handelt es sich dann um ein erneutes Angebot, welches der Bauherr dann wieder annehmen oder ablehnen kann.
Um Vertragsabschlüsse voranzutreiben und auch eine solide Auftragsplanung zu gewährleisten, beinhalten Angebote von Bauunternehmers zumeist sogenannte Bindungsfristen. Danach erlischt dann ein Angebot, wenn der Bauherr dieses nicht innerhalb der angegebenen Frist annimmt. Falls keine Bindungsfrist ausdrücklich genannt wird, ist der Anbietende jedoch maximal 2 Wochen an sein Angebot gebunden.
Der Bauvertrag – die Regelungsinhalte
In der Schweiz bieten sowohl der SIA (Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein) sowie auch der VSGU (Verband der Schweizerischen Generalunternehmer) Vertragsgrundlagen für die Gestaltung eines Bauvertrags an. Allerdings können diese Vorlagen nur den Rahmen bilden, der dann für jeden individuellen Hausbauvertrag entsprechend angepasst werden muss. Grundsätzlich sollten der Bauvertrag als vertragliche Grundlage die Leistungen eines Baupartners jedoch immer präzise und vollständig umschreiben. Dabei gilt es auf einige Umstände besonders zu achten, die für einen guten Hausbauvertrag besonders wichtig sind:
Risiken minimieren durch den Bauvertrag
Jedes Bauprojekt hat eine Vielzahl individueller Risiken. Diese Risiken sollten im Vorfeld des Vertragsabschlusses bestmöglich erkannt sein und durch den Vertrag selber dementsprechend durch Vereinbarungen minimiert werden. Grundsätzlich sollte auch jeder Vertrag eine Widerrufsbelehrung Bauvertrag enthalten, bei der üblicherweise vereinbart wird, dass innerhalb einer zweiwöchigen Frist jederzeit ein Rücktritt vom Vertrag möglich ist. Durch diese Regelung können Bauherrn vor einer überhasteten Entscheidung geschützt werden. Die Widerrufsbelehrung Hausbauvertrag sollte unbedingt Bestandteil des Vertrages sein.
Ausgewogene Rechte und Pflichten im Bauvertrag
Idealerweise sollten die Vertragsparteien eines Bauvertrages vergleichbare Rechte und Pflichten aus diesem ableiten können. Die ist jedoch nicht automatisch gegeben, denn es können z. B. Architekten innerhalb gewisser Fristen einen Auftrag kündigen ohne schadenersatzpflichtig zu sein, hingegen gilt dies nicht für den Bauherrn, der grundsätzlich erst einmal schadenersatzpflichtig ist, wenn er seinem Architekten kündigt. Ausserdem können z. B. auch Generalunternehmer ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen von einem Bauherrn verlangen, im umgekehrten Fall ist es für einen Bauherrn jedoch recht schwierig, vergleichbare Sicherheiten von einem Generalunternehmer einzufordern. Deshalb ist es besonders wichtig, durch den Bauvertrag entsprechende ausgewogene Rechte und Pflichten zu definieren.
Die Bestimmung der Vertragsbestandteile im Bauvertrag
Ferner sollte auch im Vorfeld definiert werden, welche Dokumente Bestandteil des Bauvertrages sein sollen. Dabei kann es sich z. B. um Baupläne, Baubeschreibungen oder auch Baubewilligungen handeln. Ausserdem sollte auch geklärt werden, welche Bestimmungen gültig sein sollten, sofern sich einzelne Bestimmungen von Dokumenten widersprechen sollten.
Regelungen bezüglich Änderungen am Bauvertrag
Auch ist wichtig, festzulegen, welche Vereinbarungen im Bauvertrag vom Bauherrn geändert werden können und auch welche Rechte z. B. ein Generalunternehmer hat, um Änderungen vorzunehmen. Im Laufe eines Bauprojektes sind häufig Anpassungen notwendig, deshalb muss im Vorfeld durch den Vertrag geklärt werden, welche Berechtigungen hierbei gelten sollten.
Bestimmung zu Zahlungsfristen
Im regulären Geschäftsleben wird bezahlt, wenn ein Geschäft abgewickelt wurde, jedoch ist dies im Baugewerbe nicht üblich. Dabei stellen Architekten oftmals bereits vor der Garantieabnahme eine Schlussrechnung und auch Generalunternehmer lassen sich oft durch Vorauszahlungen ihre Baufinanzierung absichern. Dabei stellt dies natürlich für den Bauherrn ein deutliches Risiko dar, da er in diesen Fällen Leistungen bezahlen muss, die er noch nicht erhalten hat. Deshalb sollten die Abrechnungs- und Zahlungsmodalitäten im Bauvertrag präzise geregelt werden und auch alle Sondervereinbarungen hierzu genau definiert werden, wie z. B. Nachlässe, Skonto bei schneller Zahlung, Zwischenzahlungen nach Zeitabschnitten oder Baufortschritten oder auch der Umgang mit möglichen Preiserhöhungen.
Garantiefristen, Mängel und Gewährleistung im Bauvertrag
Die von Generalunternehmern gewährten Garantien werden oft schon dem Ablauf einer 5-jährigen Garantiefrist an den Bauherrn abgetreten. In diesen Fällen muss dann der Bauherr im Garantiefall dann seine Forderungen gegenüber Unternehmen geltend machen, mit denen er keinen Werkvertrag hat. Dies ist in der Praxis häufig problematisch. Ferner ist es eben auch wichtig Mängelansprüche zu definieren und Gewährleistungsklauseln zu vereinbaren. Diese sind vor allen Dingen zur Absicherung im Insolvenzfall des Bauunternehmers wichtig, damit private Bauherrn nicht ohne Handlungsmöglichkeit dastehen.
Termine und Bauabnahme
Fertigstellungstermine für das Bauprojekt sollten im Bauvertrag klar fixiert werden. Für den Fall, dass diese nicht eingehalten werden, muss vereinbart werden, wie das zwischen den Vertragspartnern behandelt werden soll. Ausserdem sollten auch die Modalitäten der Bauabnahme geklärt werden. Auch für den Fall, dass noch nicht alle Arbeiten abgeschlossen sein sollten, muss hierfür eine Regelung getroffen werden. Dabei kann z. B. ein Rückbehalt vereinbart werden oder auch vereinbart werden, dass trotzdem schon der gesamte Kaufpreis bezahlt wird. Deshalb sollten fixe Fertigstellungstermine festgelegt werden, die auch mit einer Ersatzleistungspflicht des Unternehmers verbunden sein sollten, falls das vereinbarte Datum nicht eingehalten werden kann.
Fertigstellung und Abnahme beim Bauvertrag
In Bezug auf den Fertigstellungstermin sollte der Bauvertrag eine klare Klausel enthalten. Ausserdem ist es wichtig eine klare Definition von Fertigstellung zu vereinbaren, da ein grosser Unterschied zwischen einer schlüsselfertigen und einer bezugsfertigen Fertigstellung besteht. Bei der Vereinbarung einer schlüsselfertigen Fertigstellung zur Abnahme, kann man nicht unbedingt sofort in ein Gebäude einziehen. In diesem Fall sind z. B. der Anschluss an die Kanalisation und auch eine mögliche weitere Strassenerschliessung Angelegenheit des Bauherrn und fallen nicht in die Leistung des Bauunternehmers.
Bei einer bezugsfertigen Fertigstellung als Vereinbarung im Bauvertrag, sind diese Arbeiten jedoch inkludiert und das Gebäude ist für den Bauherrn direkt nutzbar. Bei der Abnahme im Rahmen der Fertigstellung ist es zu empfehlen, ein Übernahmeprotokoll anzufertigen. In diesem können mögliche Nachbesserungen, festgestellt Mängel ungeklärte Fragen festgehalten werden. Grundsätzlich ist es immer wichtig, dass eine Abnahme sehr gründlich erfolgt, da bei offensichtlichen Mängeln im Nachhinein keine Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können. Ist die Ausführung in bestimmten Bereichen mit Mängeln behaftet, ist es sinnvoll, die finale Rechnung des Bauunternehmers noch nicht in voller Höhe zu bezahlen um eine schnelle Mängelbeseitigung des Bauunternehmers zu gewährleisten.
Regelungen zum Lieferverzug beim Bauvertrag
Werden Teilbauschnitte oder auch die gesamte Fertigstellung der vereinbarten Bauleistung nicht rechtzeitig geliefert, ist immer entscheidend, was im konkreten Bauvertrag hierzu vereinbart wurde. Für den Fall, dass klare Regelungen hinsichtlich eines fixen Liefertermins bestehen und auch entsprechende zu zahlende Leistungen des Bauunternehmers für die Nichteinhaltung vereinbart wurden, ist der Bauherr auf der sicheren Seite. Dabei muss jedoch immer der Grund für den Lieferverzug vom Bauunternehmer oder einem von ihm beauftragten Subunternehmer zu vertreten sein.
In diesen Fällen sollte der Bauherr jedoch immer schnell eine Nachfrist zur Mängelbeseitigung bzw. vollständigen Erstellung der Immobilie setzen. Evtl. weitere Schäden oder zusätzliche Kosten aufgrund des Lieferverzugs können dann ggf. im Rahmen eines Schadensersatzanspruches geltend gemacht werden. Für den Fall, dass es zu sehr langen Verzögerungen kommt oder aber dem wiederholten Verschieben vereinbarter Termine, kann auch eine Vertragsauflösung möglich werden.
Baumängel und Schadenersatz nach der Abnahme gemäss Bauvertrag
Auch nach der Abnahme bei Fertigstellung können sich noch Mängel herausstellen. Für den Fall, dass diese in den Aufgabenbereich des Bauunternehmers fallen, sollte ein Bauherr sofort reagieren, diese beim Bauunternehmer anzeigen und eine Mängelbeseitigung verlangen. Dabei kann der Bauherr auch eine kurze, jedoch ausreichende Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Für den Fall, dass der Bauunternehmer nicht innerhalb der gesetzten Frist mit entsprechenden Massnahmen reagiert, steht es dem Bauherrn frei, ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung zu beauftragen.
Dabei muss er hierfür zwar die Kosten zunächst selbst tragen, kann diese jedoch in einem Klageverfahren gegenüber dem ursprünglichen Bauunternehmer geltend machen. Im Rahmen der gültigen Gewährleistungsfristen ist diese Vorgehensweise möglich. Für den Fall, dass die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist, gibt es ggf. die Möglichkeit Schadenersatzansprüche geltend zu machen. Jedoch muss der Bauherr in diesem Fall dann den Beweis antreten, dass der ursprüngliche Bauunternehmer für den Schaden verantwortlich ist.
Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Bauvertrag helfen?
Ein Bauvorhaben ist für die meisten Bauherren ein grosses Projekt, das einer gründlichen Vorbereitung und Planung bedarf und mit grösseren finanziellen Risiken verbunden ist. Deshalb ist es sehr ratsam, bei der Erarbeitung oder Prüfung eines Bauvertrages die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts für Vertragsrecht zu suchen. Dieser kann bei der individuellen Erstellung des Bauvertrages helfen und einen bestehenden Bauvertrag prüfen.
Ferner steht der den handelnden Parteien natürlich auch tatkräftig zur Seite, wenn es im Rahmen der Erfüllung vom Bauvertrag zu Problemen kommt in Bezug auf Fristen, Mängel, Gewährleistung und Schadenersatz. Dabei kann er für die jeweilige Partei die Vereinbarungen aus dem Bauvertrag prüfen, Handlungsmöglichkeiten vorschlagen und ggf. seinen Mandanten auch bei Klage unterstützen und ihn bei Gericht vertreten. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht zum Thema Bauvertrag.
FAQ: Bauvertrag
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