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Generalunternehmer­vertrag § Konzept, Inhalte und Risiken

Beim Hausbau liegt das Bauen mit einem Generalunternehmer im Trend und viele Bauherrn schliessen einen Generalunternehmervertrag für die Verwirklichung ihres Bauvorhabens ab. Dabei bietet diese Form des Bauens durchaus eine Reihe von Vorteilen. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen darstellen, wie das Konzept Bauen mit einem Generalunternehmervertrag funktioniert, worauf es bei einem solchen Vertrag ankommt und welche Risiken dabei zu berücksichtigen sind.
Inhaltsverzeichnis

Rechtliches zum Generalunternehmer­vertrag

Ein Generalunternehmervertrag ist von seinem Wesen her ein Werkvertrag, der die Herstellung und Ablieferung eines vollendeten Werks, wie z. B. eines Hauses, zum Gegenstand hat. Dabei stehen sich als Vertragsparteien der Bauherr und der Generalunternehmer gegenüber. 

In diesem Vertragskonstrukt führt der Generalunternehmer das Bauvorhaben aus, jedoch nicht die planerische Architekturleistung. Diese Projektierungs- und Planungsarbeit wird von einem vom Bauherrn beauftragter Architekt. 

Dies ist auch der wesentliche Unterschied zum Totalunternehmervertrag, bei dem ein Totalunternehmer neben der Bauleistung eben auch die Projektierung und Planung des Bauprojektes übernimmt. Grundsätzlich werden bei einem Generalunternehmervertrag alle Bauleistungen zusammen mit der Bauleitung in einem einzigen Vertrag vereinbart. Dabei hat dann der Bauherr nur einen Vertragspartner, der das gesamte Bauvorhaben verantwortet und alle die Erstellung des Baus nach den Plänen des Bauherrn umsetzt.

Zur Erfüllung dieser Aufgabe kann der Generalunternehmer kann verschiedene Arbeiten an Subunternehmer übertragen. Dabei besteht dann zwischen den Subunternehmern und dem Bauherrn keine direkte Vertragsbeziehung. Dies bietet für den Bauherrn den Vorteil, dass er weder geeignete Handwerker suchen, noch Offerten einholen und diese prüfen und vergleichen muss. Somit übernimmt der Generalunternehmer die einzelnen Vertragsverhandlungen mit den Subunternehmern. Jedoch hat die Übertragung der Ausführungs- und Koordinationsarbeiten auch zur Folge, dass der Bauherr deutlich weniger Kontroll- und Weisungsrechte wahrnehmen kann. Deshalb kommt der Gestaltung beim Generalunternehmervertrag eine wichtige Bedeutung zu.

Die Vor- und Nachteile beim Generalunternehmer­vertrag

Um ein Haus zu bauen, bedarf es einer ganzen Reihe an Spezialisten. Neben Architekten, Maurern, Installateuren, Bodenlegern, Gipsern, Elektrikern, Schreiner und vielen anderen Fachleuten, bedarf es insbesondere auch einer hohen planerischen Leistung und Koordination, um alle Arbeiten professionell auf einem Bau ausführen zu können. Erledigt der Bauherr die Beauftragung aller Arbeiten allein, hat er viel zu tun, denn er muss vom Architekten über sämtliche Handwerker alle Partner aussuchen, mit ihnen verhandeln und Kostenvoranschläge prüfen. Zudem obliegt es dann auch dem Bauherren, in diesem Fall die Arbeiten zu überwachen und zu koordinieren und schliesslich die Arbeiten abzunehmen.

Deshalb bietet ein Generalunternehmer für einen Bauherrn eben auch einen entscheidenden Vorteil. Der Bauherr hat in diesem Fall nur einen Ansprechpartner und er vereinbart im Vorfeld durch den Generalunternehmervertrag ein Bauergebnis gegen einen festen Preis. Er kennt die Kostenspannen, die Wünsche und den Plan des Bauherren und sucht entsprechend die Handwerker aus, koordiniert diese und sorgt für den reibungslosen Ablauf. Der Generalunternehmer übernimmt alle anderen Aufgaben und übergibt das Bauwerk dann im Idealfall zum vereinbarten Zeitpunkt schlüsselfertig an den Bauherrn. Dabei übernimmt er auch die Verantwortung für die Qualität des Bauwerks und seine Vollständigkeit. Durch den Generalunternehmervertrag erhält der Bauherr sein Bauobjekt also zu einem festen Preis in einer bestimmten Qualität und zu einem fixen Termin.

Doch es gibt auch Nachteile bei dieser Vertragsform zu bauen. Von höheren Kosten abgesehen, die solch ein Generalunternehmer natürlich für seine Arbeit in Rechnung stellt, können auch Bauhandwerkerpfandrechte ein weiteres Problem sein, die eine ungenügende Absicherung gegen Mängel und Schäden zur Folge haben können. Beim Abschluss des entsprechenden Vertrages zwischen Bauherrn und Generalunternehmer sollten deshalb einige Punkte dringend bedacht werden.

Ausserdem hat der Bauherr bei dieser Form der Zusammenarbeit keine Kontrolle über das gesamte Bauwerk und die Arbeiten, da er keine Verträge mit Subunternehmen abschliesst, denen gegenüber er nicht direkt weisungsbefugt ist. Dies bringt durchaus eine Reihe von Risiken mit sich, die u. a. in einer zweifelhaften Absicherung gegen Mängel, Schäden und Folgeschäden liege. Aus diesem Grund sollte ein Generalunternehmervertrag gründlich vorbereitet werden und auch von einem Fachmann geprüft werden.

Wie wählt man den richtigen Partner für einen Generalunternehmer­vertrag aus?

Da ein Hausbau in den meisten Fällen ein große Investition für den Bauherrn ist, ist es für ihn auch von entscheidender Bedeutung, einen Generalunternehmervertrag mit dem richtigen Partner abzuschliessen. Dabei gibt es bei der Partnerauswahl eine Reihe von Dingen zu beachten, denn die Arbeit mit einem Generalunternehmer birgt auch ihre Tücken, besonders, da die Bezeichnung nicht geschützt ist und sich deshalb auch unseriöse Anbieter damit schmücken. Umso wichtiger ist deshalb der Vertragsinhalt, der vereinbart wird. Zunächst einmal bietet es sich immer an, von einem potentiellen Partner einen Betreibungsauszug zu verlangen und über die Bank eine Bonitätsprüfung durchzuführen. Ferner ist es auch sinnvoll, angegebene Referenzen zu überprüfen. Ein potentieller Partner für einen Generalunternehmervertrag sollte ferner eine Erfüllungsgarantie sowie auch eine Gewährleistungsgarantie anbieten.

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Erfüllungsgarantie beim Generalunternehmervertrag

Mit einer Erfüllungsgarantie werden dem Bauherren Ersatzleistungen zugesichert, falls der Generalunternehmer die vereinbarten Leistungen nicht erbringen kann. Dabei gilt diese Garantie für die Zeit zwischen dem Vertragsabschluss und der Bauvollendung und sie wird in der Regel von einer Bank oder einer Versicherung übernommen. Hierbei sollte der Bauherr diese Garantieleistung ohne Einschränkungen in Anspruch nehmen können und die entsprechende Garantie sollte alle vertraglichen Verpflichtungen aus dem Generalunternehmervertrag einschliessen.

Gewährleistungsgarantie beim Generalunternehmervertrag

Durch eine Gewährleistungsgarantie haftet der Generalunternehmer auch für Mängel von Subunternehmen. Nach den gesetzlichen Bestimmungen müssen solche Mängel innerhalb von zwei Jahren gerügt werden, wobei versteckte Mängel bis zu fünf Jahre nach der Bauabnahme gerügt werden können. Sie müssen jedoch immer sofort gemeldet werden. Ferner muss der Generalunternehmer auch eine Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden sowie Schäden und Mängel an Bauten abschliessen.

Wichtige Regelungsinhalte im Generalunternehmer­vertrag

Grundsätzlich gibt es für einen Generalunternehmervertrag keine besonderen gesetzlichen Vorschriften. Es handelt sich im allgemeinen um Werkverträge, die normalerweise den SIA- Normen unterliegen. Damit man einen guten und umfassenden Vertrag abschliessen kann, sollte man vor allen Dinge folgende Punkte berücksichtigen.

Beschreibung der Bauleistung und Umgang mit Änderungswünschen

Grundsätzlich sollte das Bauobjekt mit einer möglichst detaillierten Beschreibung im Vertrag zu finden sein. Hierbei sollte es sich um eine präzise Beschreibung des vereinbarten Bauwerks mit allen wichtigen Details handeln. Dies meint auch eine klare Leistungsbeschreibung mit einer Liste der Vertragspartner, Offerten, Baubeschreibungen, Planunterlagen usw. Architekten- oder Handwerkerklauseln sollten ausgeschlossen werden, da diese die Auswahl geeigneter Handwerker einschränken würde.

Ferner müssen auch Vereinbarungen zu Änderungswünschen während der Bauphase und Regelungen zu den entstehenden Kosten hierdurch getroffen werden. Hierbei muss unbedingt geklärt werden, wie mit Änderungen zu verfahren ist, die sich während des Baus ergeben, welche davon mit dem Bauherrn abgestimmt werden müssen, welche darf der Generalunternehmer selbst entscheiden kann und was in diesem Fall mit den Mehrkosten passiert. Üblich ist hierbei, dass Änderungen erst vom Bauherrn unterzeichnet werden müssen.

Definition des Übergabetermins

Wichtig im Generalunternehmervertrag ist auch der Zeitpunkt für die Abnahme. Dieser sollte möglichst genau bestimmt werden, zum Beispiel mit einer präzisen Kalenderwoche. Idealerweise werden auch Zwischentermine festgelegt, zum Beispiel wann der Rohbau beendet ist oder Ähnliches. Neben der Festlegung eines fixierten Übergabetermins müssen auch die Konsequenzen definiert werden, wenn der Termin überschritten wird, wie z. B. Konventialstrafen.

Zahlungsmodalitäten und Zahlungsplan

Weiterhin wichtig ist die Vereinbarung eines Fixpreises und ggf. eines Zahlungsplans, der an den Baufortschritt laufend angepasst werden kann. Hierbei muss geregelt werden, dass der Bauherr bereits bezahlte Leistungen auch erhält, selbst wenn der Generalunternehmer in finanzielle Schwierigkeiten kommen sollte. Ausserdem sollte man speziell auf die Zahlungsabwicklung achten. Dabei empfiehlt es sich, dass die Rechnungen einzelner Handwerker direkt von einem Baukonto aus vergütet werden. Dadurch verhindert man, dass die gesamte Bausumme in die Hände des Generalunternehmers gelangt und eventuell nicht für das eigene Projekt eingesetzt wird. Auch sollten zur Sicherheit ca. zehn Prozent der Bausumme auf einem Sperrkonto zurückgehalten werden, bis gerügte Mängel behoben sind.

Garantien und Versicherungen

Ferner können auch Bank- oder Versicherungsgarantien festgelegt werden, die den Generalunternehmer absichern, seine sogenannte Werklohnsumme zu erhalten, während andererseits der Bauherr eine Erfüllungs-und Qualitätsgarantie hat. Wichtig ist dabei auch die Gewährleistungsgarantie, auf die der Bauherr bestehen sollte, denn dadurch haftet der Generalunternehmer auch für Mängel, die von seinen Subunternehmern verursacht wurden. Im Vertrag ebenfalls geregelt werden muss, dass der Generalunternehmer eine Haftpflichtversicherung abschliesst und der Bauherr eine Bauherren-und Bauwesen-Versicherung.

Auflösung des Vertrages, Gerichtsstand und Kleingedrucktes

Auch sollten Regelungen zur Auflösung des Vertrages getroffen werden. Für den Fall, dass hierzu nichts weiter vereinbart wird, muss der Generalunternehmer im Falle einer Vertragsauflösung nach Art. 377 OR finanziell entschädigt werden. Zusätzlich sollte man Regelungen zu rechtlichen Streitigkeiten treffen, wie z. B. die Festlegung eines Gerichtsstandes. Schlussendlich ist die Überprüfung des Kleingedruckten im Generalunternehmervertrag wichtig und dabei auch besonders die Überprüfung, ob Garantierechte an den Bauherrn abgetreten werden sollen. 

Ein Bauherr sollte immer darauf achten, dass durch den Generalunternehmervertrag nicht die Garantierechte an ihn abgetreten werden, obwohl dies weit verbreitet ist. Dies bedeutet für den Bauherrn nämlich, dass er beim Auftreten von Mängeln nicht den Generalunternehmer belangen kann, sondern sich an jeden einzelnen Subunternehmer wenden muss, mit dem er kein direktes Vertragsverhältnis hatte, um seine Gewährleistungsrechte geltend zu machen. Dies kann im konkreten Fall durchaus problematisch sein.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Generalunternehmer­vertrag helfen?

Da ein Hausbau ein umfangreiches, komplexes und auch finanziell aufwändiges Projekt darstellt, ist ein Bauherr, der einen Generalunternehmervertrag abschliessen möchte, immer gut beraten, sich dabei von einem erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht unterstützen zu lassen. Dabei kann dieser nicht nur im Vorfeld schon Tipps zur Auswahl eines geeigneten Generalunternehmers geben, sondern auch die gesamte Vertragsgestaltung und Überprüfung begleiten. Hierbei wird er die einzelnen Vertragsbestandteile auf Vollständigkeit und Klarheit hin prüfen und evtl. Schwachpunkte aufdecken.

Ferner kann er auch abklären, ob alle wichtigen Absicherungselemente, wie Garantien und Versicherungen, ausreichend im Generalunternehmervertrag enthalten sind und ggf. zusätzliche Absicherungsmaßnahmen vorschlagen. Für den Fall, dass Probleme mit der Vertragserfüllung auftreten, kann ein erfahrener Anwalt für Vertragsrecht natürlich auch seinen Mandanten rechtlich beraten zu einer angemessenen Vorgehensweise und im Zweifelsfall auch eine gerichtliche Klärung vorbereiten und durchführen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht zum Thema Generalunternehmervertrag.

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FAQ: Generalunternehmer­vertrag

Der Generalunternehmervertrag ist eine bestimmte Form des Bauvertrags, bei der nicht der Bauherr, sondern ein von ihm beauftragter Generalunternehmer die Bauleistung erbringt.
Der Generalunternehmer beauftragt und veranlasst die Ausführung derjenigen Leistungen oder Gewerke, die er nicht selbst erbringen kann oder will, durch Subunternehmer und Fachfirmen, mit denen er entsprechende Ausführungsverträge schließt.
Es ist üblich, dass der Generalunternehmer für die Aufträge an die Subunternehmer einen Zuschlag in Höhe von 10 bis 15 % nimmt. Zugleich leuchtet es ein, dass der Bauherr, indem er die Koordinierungsarbeiten und somit Schnittstellen- Terminrisiken etc. auslagert, seinen Aufwand minimiert.
Ein Beitrag unserer  Online-Redaktion
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