Dabei ist ein Bauträgervertrag rein rechtlich betrachtet immer eine Mischung aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Hierbei enthält der Vertrag immer dann werksvertragliche Elemente, wenn er zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind. Der Bauträger verpflichtet sich durch den Bauträgervertrag, das Objekt entsprechend der vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und es nach seiner Fertigstellung an den Kunden zu übergeben sowie ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.
Im Gegensatz zum Bauträger baut ein normaler Bauunternehmer immer auf einem Grundstück, das dem Kunden bereits gehört. In diesem Fall wird also kein Grundeigentum übertragen und ein entsprechender Bauvertrag braucht deshalb auch keine notarielle Beurkundung. Hingegen ist diese bei einem Bauträgervertrag notwendig, das der Bauträger eben auch das Grundstück mit der Immobilie auf seinen Kunden überträgt. Ein Bauträger handelt wie ein Treuhänder bei einem Treuhandvertrag, da er nicht frei über die Baugelder verfügt.
Der Charakter der Bauträgerverträge
Beim Bauträgervertrag erfolgt die Bauabwicklung zumeist durch Kauf und Entwicklung eines Grundstücks. Dabei werden im Rahmen der Entwicklung sämtliche Bauleistungen von der Architektenplanung über die behördlichen Genehmigungen bis zur Bauausführung vom Bauträger in Auftrag gegeben und eigene Bauleistungen werden in den meisten Fällen nicht erbracht. Dabei sind die entstehenden Wohneinheiten vollständig für den Verkauf bestimmt.
Unterscheiden muss man ferner zwischen einem Vorratsbau, bei dem der Bauträger vor oder während des Bauablaufs die Einheiten verkauft und einem Bestellbau, bei dem der Bauträger erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages tätig wird. Beim Bauträgervertrag ist der Bauträger der einzige Vertragspartner des Kunden, weshalb auch eine direkte Abstimmung des Kunden mit Handwerkern und Firmen nicht erforderlich ist und auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers überhaupt möglich ist.
Generell ist beim Bauträgervertrag der Bauträger gegenüber dem Käufer für eine einwandfreie Ausführung der vertraglich übernommenen Verpflichtungen verantwortlich. Dabei muss er auch im Rahmen der Bauträgervertrag Gewährleistung dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der Gewährleistungsphase auftreten. Ausser dem Abschluss eines Bauträgervertrag oder gewöhnlichen Bauvertrags ist es auch möglich, dass ein Käufer eine bereits fertiggestelltes Bauobjekt oder auch halbfertiges Objekt durch einen gewöhnlichen Kaufvertrag erwirbt. Dabei übernimmt der Käufer dann bei einem unfertigen Bauobjekt die Fertigstellung auf eigenes Risiko und eigene Kosten.
Die Vor- und Nachteile beim Bauträgervertrag
Ein Bauträger verkauft seinen Kunden z. B. eine Haus mitsamt dem dazugehörigen Grundstück zu einem fixen Preis und der Bauträger gilt dabei bis zur Übergabe an den Käufer als Bauherr. Deshalb trägt er auch bis zur Übergabe sowohl die Kosten als auch Risiken für das Bauprojekt. Allerdings erhält er schon während der Planungs- und Bauphase erhält von seinem Kunden leistungsbezogene Ratenzahlungen. Ausserdem überträgt der Bauträger die Ausführung des Bauvorhabens in der Regel an einen Generalunternehmer oder an verschiedene Subunternehmer und bleibt bis zum Abschluss des Hausbaus deren alleiniger Ansprechpartner.
Käufer können sich dabei mit Beginn der Plannungsphase oft bis zum Abschluss des Baus eine Immobilie vom Bauträger sichern. Allerdings behält der Bauträger bis zur Eigentumsübertragung das alleinige Bestimmungsrecht, was auch die Gestaltung des Gebäudes einschliesst. Oftmals kann ein Käufer jedoch noch Einfluss auf die Innengestaltung nehmen, wenn er rechtzeitig einen Kaufvertrag abschliesst.
Vorteile der Bauträgerverträge
Ein Bauträgervertrag ist zumeist günstiger als eine eigene Organisation von Grundstückserwerb und die Planung des Bauvorhabens mit Architektenverträgen, Bauunternehmerverträgen etc. Der Käufer hat beim Bauträgervertrag eine große Kostensicherheit durch einen festen Kaufpreis und die Möglichkeit von Ratenzahlungen im Laufe des Baufortschritts. Ausserdem muss er wenige Entscheidungen selbst treffen und deutlich weniger Zeit in das Bauvorhaben investieren. Ferner hat er nur einen Ansprechpartner und zumeist vorab die Möglichkeit, ein Musterobjekt zu besichtigen. Deshalb bietet der Bauträgervertrag für den Käufer ein überschaubares finanzielles Risiko und praktisch keine Verantwortung bis zur Schlüsselübergabe für ein bezugsfertiges Bauobjekt.
Nachteile der Bauträgerverträge
Da der Käufer ein fertiges Konzept kauft, können Sonderwünsche nur selten berücksichtigt werden. Er hat somit sehr wenig Einfluss auf die Gebäudegestaltung. Ausserdem vergeht zumeist eine deutlich längere Zeit bis zum Baubeginn, da bei den meisten Projekten eine längere Verkaufsphase vorgelagert ist.
